请从规划下手，焕发社区商业活力
联商专栏:规划不科学，社区商业就会失去个性；抹去个性，社区商业就会失去人情趣味。
社区商业尴尬
块分割：我们周围有三种社区业务，一种是城市中心区的社区业务，另一种是新建住宅区的业务，第三种是农村升级的社区业务。这三个社区，在土地所有权和功能所有权方面，基本上是由行政所有权部划分，特别是现有的社区业务网点，所有权多次变更，有些找不到法律文件线索，生态基因导致商业网点现状差异很大，现有商业行政机构、房地产所有权机构、商业专业检测机构有权参与管理，但不愿深入参与。
缺乏规划：在新建改造和城中村改造过程中，在新的城市功能规划阶段，商业规划往往滞后或缺失。在许多情况下，商业功能规划是边缘化的，以城市建设功能或政治功能定位为主导，作为后期补充，并采用补丁的方法进行适当的补救。部分高新技术区定位跨区域规划，其他功能项目基本实施三、五年，商业主管部门无法努力工作，商业实施计划消失，全国人大代表提出建议，社区居民积极呼吁，效果差。
缓解整改：在主要城市闲置流动人口急剧增加、各种杂货店、餐厅不均匀、城市管理安全风险增加的情况下，有必要通过缓解整改手段整改各种社区服务设施的经营秩序，消除混乱的供应商，大多数居民都很受欢迎。然而，后续的问题是减少这些个性化的商业摊位，不及时规划新的个性化、多样化的商业网点，或新的规划网点功能单调，导致社区居民生活消费不便，甚至空缺，一些地区的水果和蔬菜价格或多或少有关。
社区商业的尴尬在哪里？作者认为，由于缺乏商业规划团队，商业专业规划的声音得不到认可，早期规划方向定位等功能缺失，后期操作维护功能也容易缺失，因此出现了许多网络话题。那么，方向在哪里呢？
落实差异化规划
近五年来，城市社区商业环境发生了新的变化（如图所示）。科学合理的定位规划已成为一项重要的前瞻性任务。只有明确定位规划，才能更好地讨论和实施社区商业的任务目标。从消费升级的实际情况来看，社区消费水平丰富，具备以下四级规划条件。
首先，确定辐射城市大部分消费区的跨区域商业实体和综合购物中心是确定相关社区商业的主要前提之一。有利于确定社区商业的产品定位，突出特色，相互补充，满足不同消费水平的需求。
第二，确定区域商业实体。在社区周围，有历史的传统商业实体相对老化，需要调整升级，有的属于改造或新建，形成新的商业区。相邻社区商业产品的选择也应遵循相互依存、相互平衡的原则，减少商业资源的浪费。
第三，改善社区商业实体。城市中心地区有许多这样的中小型社区商业实体。城乡临界区、村镇一体化后建设改造的新社区缺乏规模不足或功能相对单一的商业实体，急需深入规划和推进建设。
第四，加快邻里中心的规划建设。在目前的城市社区消费结构中，街区或单一商业产品相对缺乏。在市场、快闪店、临时组织广场推广等大众消费文化被淘汰，社区商业兴趣大幅下降，留下了亟待解决的规划课题。
四种成长方式
嵌入式：
顾名思义，商业体融合在各个社区，如图所示，是一个典型的商业文化融合社区，超市和SC在居民区，居民使用方便，服务设施齐全，消费者满意度高。在规划建设10年左右的新社区，形成了这个更好的案例，前期规划建设有全面的平衡。最近改建的乡镇社区缺乏这样的规划。由于产权归属复杂，旧社区商业改造升级难以按照规划思路进行改造。
合围式：
周围是社区或住宅功能区，中间是一组商业实体，在新泽西州有一个典型的环形周边社区商业。基本结构见示意图。在两周的调查中，作者详细参观了周围所有的商店。作为近年来开发的一个新的住宅区，商业区、各种功能和距离都方便舒适，三个商业实体之间的停车位置约为800个。
值得一提的是，右边（东北）的跳蚤市场仍然保留着早期自由市场的概念。市场每周四下午开放，附近居民可以申请摆摊。
观望式：
社区和商业主体相距很远，最近也在3公里，如图所示。这里的购物中心最初规划了一个跨区域的大型商业主体。由于周围社区商业主体缺乏一定距离，社区居民不得不开车或乘坐公共交通来到这里。当社区生活不方便时，跨区域定位规划的商业主体被视为社区商业使用。对于社区居民来说，该商业主体属于观望距离，不方便使用，但必须使用。
时限式：
简单理解为短期经营的市场和市场。在规定的时间内，经营某种产品的时间一般限制在一天、一周、10天或几个月，可以称为快闪店、定制市场或社区移动服务站。
这种形式的社区商业实体是传统社区市场的升级形式，定制痕迹明显，可以使日常必需品，也可以是文化主题互动活动，主要是非商品服务产品，如商业销售风格的文化表演。商品与文化旅游合作的创新作品等。它是一种新兴的社区商业产品。在一些具有强烈市场氛围的新开发商业地产领域很常见，如祥云镇的周末艺术市场。
由于产品规划相对缺乏，社区管理所有权往往突出行政痕迹。因此，大多数社区商业监管机构以咨询的名义清除了这种有趣的市场产品。
当然，这并不否认社区商业监管，那么社区商业应该如何监督和指导呢？参考国际社区商业经营管理实践，提出一些不成熟的个人思维：
管控疏导原则
首先，应建立以商业专业为主的控制规则和方法，包括规划阶段的控制和指导对象、商业运营监督管理对象、管理标准、管理评价结果宣传等。由于没有专业规则，行政执行将不可避免地被取代。如果这种替代行为将商业的个性亮点与混乱的污点混为一谈，结果将是悲剧性的。
二是建立硬件和软件的定期评价和审查机制。在有条件的社区，建立商业业主沙龙，定期讨论商业服务改进的话题，自律自觉地开发该地区的商业产品，做好社区文化建设。避免一阵风格的行政行为扰乱了难以培养的商业知名度。
第三，社区商业上级主管商务机构应建立专业规划、店铺展示系统、品牌和商品组合系统、接待服务系统、交易信誉系统标准化培训机制，为社区行政监督员、店铺投资者、经营经理、店铺服务、物流配送、专项商业基础教育培训。
第四，与国际社区商业管理理机制、日本镇村商业街管理机制、区域自治联合体机制等国际社区商业管理交流，借鉴专业团队管理专业产品的社会良性互动体系，培养社区商业服务产品和服务基准，振兴社区商业活力，即振兴社区活力，巩固和升级城市服务基础，打造城市服务名片，扎实促进社区商业健康发展。
6月20日-222019年中国社区商业会议善社区为主题的中国社区商业会议将在山东济宁举行。结合社区商业带来的机遇和挑战，讨论和促进中国零售业的新发展。
2019年中国社区商业大会官网
(文/联商高级顾问团成员潘玉明，本文联商 ** 不要策划社区商业冷思系列报道，只代表作者的观点。
