彩生活：构建社区服务生态圈，要做物业领域第一流量入口
指导 | 张扬
撰写 | 赵敏
摘要：作为中国第一家物业管理服务公司，2014-2015年，彩色生活通过大量收购增加了物业管理面积，自主管理面积在中国排名第一。2016年开始关注平台输出。未来，企业价值主要体现在增值业务上。
2014年，彩生活在香港联交所上市，代码01778。作为国内物业管理服务第一股，截止2017年6月，彩生活已经布局中国214个城市及1个海外国家新加坡。自管物业面积3.83亿平方米，居全国第一。
彩色生活主要经营物业管理、工程服务、增值服务三大业务。截至今年上半年，物业管理收入占77%以上，是主要收入来源。
对比也以物业管理为主的中海物业（http://02669.HK），彩色生活毛利率40%以上，净利率15%以上，最高38%。主要原因是彩色生活物业管理费以奖金制为主，这部分业务毛利率接近100%。近年来，随着干燥物业管理面积的增加，毛利率和净利率都有所下降。
全国物业管理面积第一
影响物业管理收入的主要因素是管理面积。扩大物业公司管理面积主要有三种方式。一是通过招标获得社区物业委托；二是利用母公司房地产开发优势获取项目；三是收购其他物业公司。
彩色生活主要定位在二、三个城市的中端社区。虽然它依赖于模式年华集团，但母公司的住宅房地产实力有限。彩色生活自我管理面积的增加主要依赖于收购 委托。上市后，彩色生活并购速度加快，物业管理面积迅速提升。2012-2016年复合增长率达到61%，物业管理面积居全国第一。
2016年，彩色生活实现了基础物业管理的全面互联网产品化，开始关注平台扩张，扩张策略改为委托 合作。平台合作是指彩色生活通过投资5-20%的股份，将物业管理服务平台和上层应用程序输出到合作物业公司，以小股交易模式获得增值服务收入。
虽然目前彩色生活的物业管理收入仍占主要地位，但从战略定位来看，增值业务是其未来发展的主要方向。
8万社区可以输出平台
自2011年以来，彩色生活已经建立了一个互联网平台，并于2014年正式推出了彩色云平台及其移动终端。该平台及其应用价值主要体现在两个方面：一是引入基本的物业服务供应商，产品化日常物业管理服务，提高物业管理效率；二基于日常物业管理，为业主提供更多的本地生活服务。
彩色生活增值业务主要来自三个部分：协助社区完成公共空间的广告租赁，获得佣金，向物业公司出口管理平台，获得软件授权使用费和彩色云平台的订单份额收入。
从彩色生活年度报告数据可以看出，增值业务的营业利润率非常高，全年超过60%。爱分析认为，主要有两个原因。首先，与传统的物业服务人员不同，增值业务本身属于轻资产，只有产品研发技术人员。二是增值业务涉及的物业服务和销售成本纳入物业管理业务，导致运营成本稀释。
从社区数量来看，彩色生活增值业务有很大的扩张空间。根据中指研究院的数据，2016年百强物业公司平均管理面积2725万平方米，社区166个。全国物业管理面积185亿平方米，全国社区总数约12万平方米。因此，就平台输出而言，不计算百强市场份额的30%，至少有8万个社区可供彩色生活挖掘。
增值业务保持高速增长
社区广告租赁和平台输出收入的决定因素是彩色生活平台管理社区数量。平台应用程序收入主要取决于活跃用户带来的订单。一方面，增长动机来自用户数量，另一方面，它取决于应用程序数量。
在社区数量方面，彩色生活可以覆盖近3700个社区，并且已经有了一定的规模。小股交易扩张的轻资产模式有助于平台输出的快速扩张。最近，彩色生活公告即将收购万达物业。除了管理范围的扩大外，彩色生活预计将从住宅管理扩展到商业物业管理，收入将进一步增加。
截至2017年6月，彩色生活APP只覆盖公司旗下60%的社区，扩张空间大。预计近两年彩色生活将进行APP2017年可覆盖2800个社区，2018年有望突破3600个社区。
一方面，用户的数量取决于新客户的获取，另一方面，它取决于老客户的保留。彩色生活聘请了近2000名客户经理和社区主任，在物业工作本身属性的帮助下，获得新用户具有一定的优势。在老客户保留方面，公司没有披露相关数据。然而，公司活跃用户的整体比例一直在上升，今年上半年占近60%。
应用数量的增加有助于增加收入。目前，彩色生活的主要盈利应用是E维修、E能源、E理财、E停车、E租房、彩生活住宅。同行业中，恒腾网络增值业务中互联网家居业务已经实现营收，随着彩生活同类应用的孵化，订单收入还有增长空间。
从财务数据来看，2017年上半年彩色生活增值业务收入接近去年全年收入。爱分析认为，2018年彩色生活仍处于未覆盖社区的大空间APP覆盖快速推广期和应用孵化期，增值收入将继续保持快速增长。
估值为30亿元
公共空间广告租赁和物业管理软件主要受物业管理面积的影响。今年上半年，彩色生活增值服务覆盖社区4亿㎡ 级别。由于基数巨大，未来物业管理面积增速将逐步放缓，广告和软件收入增速将下降。
其他增值服务收入主要来自平台应用收入。鉴于未来几年新用户数量仍较高，订单份额收入增长率将继续保持较高水平。
根据上述预测，爱分析认为，2018年彩色生活增值服务收入将达到3.3亿元，营业利润1.3-1.6亿元，20倍PE，估值约为26-32亿元。
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