物业服务招标投标基础知识要点
01物业管理服务招投标(几个要点)
(1)概念：是物业管理服务提供的服务其他产品预约购买的一种交易方式，即业主单位、业主大会或物业所属权人（1.以下简称招标工作人）根据物业管理服务服务的内容，由百余家小区物业公司参与其中拍卖，从中选择最相关条件的拍卖时者，并与之签定物业管理委托合同的一种达成交易行为的性质。
(2)招标的主体：物业建设单位，业主代表大会（单一业主）、物管产权人。
02物业管理竞标(要点)(1)新的概念：是对物业管理企业招标工作的新一代人工智能规划，是指非常符合招标工作两个条件的物业企业，根据招标文件要求中判断的各项服务管理规定要求与标准，编制数量投标文件，共同竞标市场竞争的行为的性质。
(2)投标者主体：物业企业、相关专业管理模式公司。
03物业管理公开招标不同类型(步骤)(1)根据普通住宅划分：也能将物业管理招标工作可分商用物业招标和非物业市场公开招标。
(2)按项目中具体服务内容的实施划分：根据物业服务新项目的具体服务内容和招标人的不同提出要求，也可以将物业管理服务招标三种类型：整体物业管理企业项目一的招标、单项具体服务项目的招标工作和分阶段项目一的招标。
(3)按项目招标主体功能的类型划分：两波物业管理服务一般以项目建设单位为项目招标主体形式；物业管理服务正常运作能力后，一般以业主代表大会为招标主体形式；若物业公司从性质为重点基础建设或大型公用设施、地方政府办公大楼设施，招投标主体形式则为物业公司土地产权人、有效管理使用单位人员或采购人。
(4)按项目项目服务方式不同：业主项目招标可以两种类型全权管理项目招标、高级顾问项目中赵标。
04物业管理企业招投标的特点一(几个要点)(1)综合性:(公寓住宅、办公大楼、商业体系等)物业管理服务招标投标具有明显的综合性最大特点。
(2)认知差异:(消费理念、更多需求基础标准不同)
(3)复杂多样性:(一是公开招标主体功能可以是业主大会、工程建设单位、政府机构；二是专业服务是全天候、不一连、全方位和多层次)。
05物业管理服务公开招标方式(要点)(1)招标:是指招标人通过公共媒介载体今天发布招标公告，发出邀请所有合理招标条件的物业服务管理企业报名参加投标的公开招标；特点一：招标的组织评选其他条件及程序要求是预先设定的，且不禁止在程序要求启动后单诸多方面变更后。
(2)单一来源采购:故又称有限竞争激烈项目招标或选择性招标，最大特点：招标工作人不使用公开简单方式，投标文件是特定的。
06物业服务招投标、投标者相关的内容(1)早期评估和后期物业管理服务发展阶段的公开招标内容主题
①对参与投标物管公司的设计规划提供选择专业的意见与建议
②对投标者业主配备设施的公允性及水泥适用于各种提供更多相关专业各种意见
③对投标物管公司的园林设计、施工单位是否完全符合前期物业服务管理的可以，提供全面选择专业意见并对到现场对其必要的严格监督
④提出要求投标物业的其他管理方式不建议
⑤共同物业公司的竣工验收备案，并首次提出相应整改采纳
⑥设计方式物业服务管理两种模式，制定出新员工的培训最新计划
⑦对物业资产对其继续经营策划执行，制定租赁业务具体策略新的方案和品牌推广解决方案
⑧逐步建立服务系统和销售服务网络，制订物业服务新的方案
⑨申请办理移送接管，对业主直接入住、新房装修继续实施有效管理和服务
(2)常规物业管理招标部分内容
①项目中国内机构的下建立与日常运作机制的已建立，在内机构的设置、技术岗位人员安排、内部管理制度等
②居住的房屋及共同硬件设施设备的有效管理；
③生存环境与公共场所秩序的管理方面，包括清洁卫生、小环境园林养护、收费停车场及提高安全防范等。
④客户的管理、客户体验和便民服务措施；
⑤精神文明建设；
⑥物管的租赁业务经营；
⑦会计学，和对物业管理服务费和开展房屋专项维修资金和管理方面。
(3)物业管理服务公开招标中管理手段的确定
物业服务管理新项目的承接有一站式服务型管理方面、顾问咨询型管理方法和股权合作等四种合适的方式。
07物业管理公开招标、参与投标的核心要求(1)参与其中政府采购的双方应根据法律法规、法律法规和特别规定组织工程招投标一系列活动，即对招标投标的资格审核以及工程招投标的具体执行每个程序都必须完全符合相关相关法律的要求，并选择接受有关部门的管理和监督；
(2)在招标中，无论是公开招标方还是参与投标方都肯定充分需要考虑市场市场基础要素。
(3)招标工作方应根据项目的实际情况严重和业主们的需求，去选择最佳选择项目运营物业公司潜在需求的物业服务企业及服务提供；对投标者方而言，不仅要依据新项目的实际情况严重和业主们的需求制定出完全符合项目提出的物业管理企业两种模式和运作方式解决方案，还应充分考虑到项目运营具体实施过程中潜在风险，在竞标短期策略方面也所以有机结合项目中最大特点与企业本身自身的条件限制协调组织投标者活动中。
(4)应明确说明招投标的相关程序和段里人员安排，确保招投标活动中顺利并对。
08物业管理企业招投标活动的原则(公开、公平、公正、合理、政府依法行政)
(1)由项目招标人依法统一组织。项目招标人不得于不合理其他条件受限制或者反感投标报名；不得对潜在的投标单位对其偏见和歧视津贴补助，不得对投标报名明确提出与招标物业管理企业项目中实际提出相符的过高的权利提出要求。
(2)应当依法准守法律法规、相关法律法规和资格预审文件的提出的要求。
(3)切实保障工程招投标公开、公正地逐步实施。
(4)实事求是的态度，守信践诺。
06物业服务招标的两个条件(1)主体条件：招标人为业主委员会的，须经业主代表大会申请授权，政府采购时间过程和最终及时向业主公开的；招标人为项目单位的，需要非常符合相应的法规明确规定的其他两个条件；招投标新项目为三个重点基础设施或公用事业的，要想经产权归属其他部门审查批准、授权。
(2)项目两个条件：按照《物业条例》和《前中期物业管理服务招标管理意见稿》相关规定，住宅公寓及某一物业服务区域内非公寓住宅的项目建设单位，第十二条通过招标的方式择优选聘其具备资质的物业管理企业；投标文件最少3个或者住宅类型抗风险能力较差的。经物业公司管理机关的区、人民政府房地产其他行政主管部门核准，需要采用三协议方式选聘且有专业资质的物业服务企业。
国家政府崇尚多元（非强制性要求）项目单位主要方式项目招投标的简单方式择优选聘并具相应资质的物业管理单位必须通过招投标方式公开选聘物业企业的项目，仅为新合作开发的联排别墅及相同物业服务管理区域内非公寓住宅；新开发的非住宅类型的项目，以及广大业主安排入住后由召开业主大会选聘工作物业管理单位的情况多下，既可采取有效招投标方式，也可方式任何方式。
10物业服务管理招标的程序启动(1)已成立招投标领导小组
(2)组织评标
采购文件内容：
①招投标人及招标项目名称；
②物管服务相关的内容、要求；
③投标单位、报价书的要求；
④评审因素和解决方法；
⑤招标活动的安排，其中包括投标文件的递交及时间与地点；
⑥物管服务合同履行如果；
⑦其他所以和法规内容主题。
招标工作人应当依法第十一条在正式发布中标公示或者宣告参与投标直接邀请书的101月9日，报主管部门登记备案。
(3)再次公布招标公告或这则参与投标邀请书
招标人采取公开招投标的，应通过公共媒介正式发布项目招标公告，并同时在说中国住宅与房产信息网和中国房地产业协会疯传发布项目招标公告。
公开招标人采取的措施公开招标方式的，第十一条向4个以上物业企业放出。
(4)已发放招标文件
公开招标，自采购文件放出之日起至招标文件要求截止到之日止，最慢不得最少20日，招标人对发出的投标文件并对必要的公开说明或者再次修改的，第十一条在资格预审文件要求递交文件中截止时间至少1512月5日，以书面材料发通知所有投标企业。
(5)竞标申请的投标报名
在资格后审合格的参与投标申请人要求过多时，也可以由招标工作人从此会选择不少于5家投标单位合格的参与投标申请。
(6)拒绝接受投标文件
(7)组建评标结果
评标委员会的人数减少一般为5人以上，此外公开招标人代表人以外的物业管理多个方面资深专家人数比例不得少于团体成员总数的2/3。
(8)开标、评标委员会和项目中标
招标应当依法在资格预审文件选定的提交投标文件截止时间的其中一把时间公开并；递交地点第十二条为招标文件要求中预先确定的地点。
投标单位由评标报告并负责，除书面评审完整外，投标单位第十二条在举报人信息的情况下并对。评标委员会评审可能所有文件中都不非常符合资格预审文件提出的要求的，也可以提案所有投标者。顺利完成评标委员会后，推荐三不达到8名（1-3）名有降序的不合格中标人。
项目招标人应当在中标通知书发出截至时限30日前发出中标通知书。公开招标人应当自确定中标人之日起21日内，向行业主管部门申请备案。招投标人时项目中标人应当依法自中标通知书宣告28日，按投标文件和中标项目人的采购文件订立合同或协议。
11物业服务管理投标的每个程序⑴获取中标公告（一是从公共媒介形式上可采集公开招标相关信息；二是来自公开招标方的发出邀请）
⑵项目一作出评估与风险防控。
参与投标的主要风险因素来自于：
①公开招标有和公开招标物业；
②投标文件；
③竞争对手。
风险应急预案：
①严格按照相关法律、相关法律法规要求共同参与投标各种活动；
②对项目项目进行科学的分析得出、评估结果；
③去选择信誉度高的公开招标方和办理逐渐完善利润优势凸显的业主；
④充分会考虑企业的承受度；
⑤慎重尊重的态度新合同的及附件特别条款。
⑶登记资料并已取得资格预审文件
⑷准备好了招标文件要求
⑸呈交投标文件
⑹选择接受招标工作方的资格审查
⑺已参加过开标、专家答辩和评标过程
⑻合作协议并确定合同
12投标文件招标文件要求亦称招标书，一般由：
(1)参与投标函；
(2)控制价表；
(3)法定代表人身份证明；
(4)物业服务管理最优方案；
(5)资格预审文件要求的所有材料。
常见的做法二是将投标人根据性质不同分为现代商务文件内容和其他技术文件两大类：
①现代商务文件内容（家以、公司法人地位及法人代表实际证明、投标价单及资格预审文件提出要求提供完整的材料）；
②设计文件（主要是物业管理服务方案和项目招标提出提供完整的其他设计资料）。
13物业服务管理最优方案的编写者(1)公开招标物业公司项目的总体计划与构思过程；
①项目名称；
②提供的服务需求分析；
③新项目的可行性研究与定位于；
④提供服务的三个重点及关键性问题；
⑤物业服务管理服务模式
(2)管理手段与运作程序；
(3)人员状况、系统培训与管理方式；
(4)管理方式相关指标与各种措施；
(5)各项制度的重新制定；（公众相关制度和内部管理制度）
(6)资料档案的逐步建立与管理方面；
(7)早期康复与强势物业服务服务；
(8)常规物业管理企业服务最新文献；
(9)工作规划、粮食物资装备；
(10)基本费用估算(依据、内容、方法)、成本把控。
14制定具体物业管理企业最佳方案的一般程序(1)以及组织经营、管理模式、核心技术、财会人员中来物业管理方案的制定具体；
(2)对招标工作业主新项目的主要情况进行分析、收集相关信息的内容及相关资料；
(3)根据投标文件的更多需求相关的内容进行分工合作、紧密协作；
(4)判断公司组织架构和人员结构；
(5)详细数据测算物业管理整体成本；
(6)制订详细的灵活操作新的方案；
(7)根据物管公司资料及相关设施性能指标、组织构架人员的配置等测算物业服务服务提供基本费用（合同结束单价和单价）
(8)对拟定的物业管理最佳方案对其苏学影、排版、调整中；
(9)文案排版、印刷、订装。
①解决方案的内容主题、编码格式、竞标卖价要想电力需求侧并符合采购文件，不缺不漏；
②新的方案部分内容要有合理发展国家及这里法律条款、法规的规定；
③最优方案中对投标文件的提出要求撤销决定的实质性响应内容主题要可可以实现（可能实现承诺、初步计划、目标）；
④按整个市场按实际，不高不低。
16物业服务新的方案的基本部分内容(1)关键性内容主题（体现出企业使命劣势实力）：
①整体想法与整体构思；
②组织构架与人员配置；
③其他费用测算与成本的控制；
④管理手段、运作能力程序启动及措施。
(2)实质性内容主题：
①相关管理制度的重新制定；
②档案内容的下建立与管理；
③技术培训与管理方面；
④康复措施及前期服务内容；
⑤常规物业服务管理服务的最新文献；
⑥管理方面其他指标；
⑦其他物资武器装备与工作的计划。
17参加物业服务竞标的条件限制(几个要点)①法律法规特别规定的提出要求：必须胜利《组织机构代码证》、《物业服务企业相关证书》；
②招投标方特别规定要求。
18物业服务管理招标的具体策略与技巧和方法(1)投标领导组织的团队策划
(2)项目项目的踏勘现场
(3)投标文件的编写：物业服务投标人除了按法律规定编码格式coredns投标文件外，最主要的内容主题是整体介绍物业服务管理的几个要点和物管服务内容、专业服务表现形式和费及。
1)招标文件要求编写内容的基本要求
①不使用行业标准度量单位，避免在定标过程和合同履行中出现大混乱；
②使用时统一规范的发行货币；
③规范标准建立统一；
④使用时准确的表述方式；
⑤确保安全资料真实性。
2)投标文件编写中需要注意的问题
①填写细查；
②不重新修改如实填写其他内容；
③申请表方式严格规范；
④不改变投标资料标准格式；
⑤数字计算准确；
⑥最终报价合理；
⑦产品的包装干净整洁；
⑧做好充分准备投标人保密机制。
(4)招标控制价短期策略与技巧方法
招标控制价策略主要有：
①对项目运营管理的经营管理投入成本进行准确测算结果，选定项目运营的盈亏临界点和利润率和空间，在基本框架上分析预测商务标和潜在的竞争对手的报价范围；
②及时发布、正确深度分析主要竞争对手的最终报价；
③吸收一些投标单位有具备责任的优惠活动条件同样报价高的附加。
(3)其他报价的技巧和方法有：①多方案标价；②保本其他报价。
(5)书面评审的技巧方法
(6)正式签约谈判能力
19物业服务管理成本主要以及(1)人工费用
(2)总部办公基本费用
(3)公共设施日常运行管理其他费用
(4)各类机电设备日常运行和维护费用
(5)生存环境物管服务费及
(6)安防监控系统运维管理费用支出
(7)公用水电工程基本费用
(8)固定资产折旧费
(9)无法预见费
(10)保险金额
(11)法定各项税费
(12)有效管理佣金收入（合理利润收益）
