疫情火了社区商业，这份“社区商业避坑指南”请查收
社区商业是一根根毛细管，渗透到都市生活的每个小模块，发展前景广阔，因而中国许多著名房地产企业竞相进到社区商业新蓝海，而且头部企业早已发布比较完善的社区商业产品系列，之中以万科里、绿化邻里中心为首。
但是，绝大多数商业规划往往会因为多种要素一路踩雷到开张，有些就算进行招商合作，成功开张，也逃不出“较多火三年”的咒语，萧条收尾。因而文中汇总了时下社区商业早期规划和设计疑难问题做一浅析。
现况、痛点分析
社区商业通过20很多年的高速发展，建筑形体从住宅底商及商铺，逐渐演变成集中型购物场所，业态更复合型，买东西更具有体验感受，社区商业已经从对住户饮食起居最低生活保障市场需求的达到，更新对精神上的达到。
而现阶段传统式社区商业，存在的困难都集中在：商铺产能过剩、欠缺整体规划、电子商务冲击性、周边商业综合体市场竞争等。
近些年新增项目则绝大多数躲不了空间限定（商家少、可逛性不够、曝光率低）；时间期限（全天需求和商业体早10晚10分歧 ）；情绪限定（除开物理学空间，还要授予“实际意义”，促使情感链接，客户忠诚度）；单一化（竞相效仿经典案例，忽视因时制宜，欠缺用户调研与沟通交流）等诸多问题。
这些问题不管向里看或是向外看，导致要素都那么客观性，也非常重要，但这不是其根本的影响因素。商业服务必须强过了解商业规律、勇于抢鲜造就主动权、擅于突破困境的股票操盘手，更应该有执着、谋长远、重优秀人才、能大度的创业者。
整体规划时应避的“坑”
01 | 整体规划不仅切合现阶段具体，还要有调节余地
市场销售/经营时流的泪，全是当时整体规划设计时脑中进水。许多社区商业欠缺合理安排，促使铺面使用价值受到影响。
最先，一个社区商业规模多少，业态占比如何划分，都要做精确的精准定位。仅有详细调研这个区域将来商业房产的供给量、业态计划和设计，掌握辐射源区域范围客户需求和消费能力，才能做到最理想的分辨。
例如，新项目所在地老龄化严重，则显而易见不适宜修建少年儿童主题大型商场；若建在学校周边，则适宜文化艺术艺术类专业主题，能够引入迷室、恐怖鬼屋等价位不太高又相对性新颖的业态。
次之，要预埋调节空间，便于适当调整。一切种类的产业，也不可能一开始经营就达到最好状态，必须不断优化；此外，顾客的喜好也不断产生变化，也需要对症治疗。因而，一定要预埋15%左右空间，有利于有需要时调节。
02 | 和建筑硬件配置指标值必须符合实际业态的应用规范
不管多好的业态整体规划，最终还是必须房屋建筑自身去承重。这里边有很多的坑，房地产商们一掉再掉。
例如物业管理合理布局不顾及居民出行习惯性：某开发商铺面2012年拿房，尽管现在新项目和周边搬入已相对成熟稳重，但很少有店家想要租赁，由于其铺面位是沿快速道路一侧分布。
有一些住宅建筑规范不符业态规定。某社区商业，房地产商早期花掉了非常大力量把店家招进去，但一年之后，店家就外流了一大半，剩下来的则团体抗缴物业管理费，原因便是排烟道设计不科学，餐饮类店家根本没办法做买卖。
03 | 主题主题主题！密切配合才能达到多元化
尽管互联网技术打破传统式物理学界线，但以家庭消费，社交需求及个人休闲娱乐为场景下的社区商业或是吸引人。
尽早货摊，蔬菜店水果超市，小型超市，营业网点，智能柜，美容美发，也有SAP会馆和社区诊所这些，这类达到日常生活最基本的市场需求的业态，绝对是社区商业pk电子商务和商业综合体的重要武器装备。但单靠这种不够。社区商业必须有鲜明主题。
设计关键
好的产业设计需要以出色的商场规划为载体，商业服务设计的真实独特之处，就是利用工程建筑、园林景观、标志、造型艺术等各更专业的统一设计来创建一种自然环境，能让客户慢下来、留下，让客户愿意来。
出色的商业服务设计能够激起顾客的购买欲望，使人们享受自由买东西的快乐。当我们深深地沉浸于这样的体验气氛时，全部商业房产的稀缺性将会可持续不断的成倍增加。
01 | 功能分区设计
功能分区设计直接关系商业服务中后期的经营实际效果。商业服务应对的群体比较广泛，功能分区类型相对性繁杂，一定要对人流量、货运物流、车流量等不同种类的功能分区进行科学机构。
给予便捷的交通环境是指商业服务正常运转的前提条件。不但早期整体规划设计要了解这一点，后期管理与经营也要同时回访。很多商业服务失败并不是设计难题，反而是缺乏与整体规划设计构思一致高效、系统软件、现代化管理方法与设备。
02 | 裙楼平面图设计
对大中型商业服务而言，裙楼平面设计在很大程度上关系着其经济收益能不能跃居。裙楼商业服务直接和环境因素相接，最开始与人交流，不但肩负着商业运营管理作用，而且还是人流量集散点、垂直交通与水准交通出行的连接点、室内室外空间的交接点。
由此可见既需要满足商业服务顺通性的需求，还得营造良好的经营环境，使之收益最大化，裙楼平面图设计可以说头等大事。
03 | 地底 ** 特点设计
相对于商业服务而言，地底 ** 通常变成接待顾客的“第一厅堂”，泊车要求是不是得到满足，是不是有明确区域规划和标识系统设计，够不够便捷也逐步成为大家是不是挑选该购物场所的关键因素。
04 | 地底空间升值开发设计
相对于商业服务而言，地下一层甚至地下二层空间都存在着隐性的经济收益。运用系统化交通组织，根据下沉式广场、中厅空间、光源、广告宣传导识、特点业态等各个方面设计要素引导人当然进到地下商业空间，打造出地底商业氛围，充足挖掘其稀缺性。
05 | 商业服务设计之体验型空间设计
好一点的空间设计能够有充足的撞击力和诱惑力。而我追求的目标空间有一个共同特质——注重人在里面的“参与性”。由于传统商业模式其价值优点归根到底在于体验式消费方式。
伴随着时代的发展，人们对于良好沟通的需求将远大于物质消费其价值。因此，精神上的消费市场市场前景无可取代，体验型空间的研发尤为重要，它成为了商业规划成功和失败的主要规范，时长交易、精神上的要求无疑是未来商业发展的趋势。
06 | 室内室外空间的交互性、持续性
在营销设计环节中，不可忽视的是外界空间的设计及其室内室外空间之间的互动和交流，包含灰空间的运用。其核心内容是制造出舒服、有意思并且朝气蓬勃的开放式空间。
目前很多商业服务户外空间预埋不够或是处理方法简易、生涩，未能与商业产生有效的沟通，这种均为中后期商业运营造成隐患。
实际上好的产业设计不仅仅是做“点”，并且需做“面”，要灵活运用商业服务外界空间，把与商业服务自身统一设计，并结合园林景观、标志、颜色、形象艺术等相关一体化设计，让商业服务感召力不断发展拓宽，乃至危害四周的城市生态环境，这般，商业服务对一个人的诱惑力才也更强。
案例解析
日本ODAKYU玉潭GATE购物广场
仅有着1.26万平方营业面积的ODAKYU玉潭GATE购物广场，更新改造前经济效益在集团公司内与很多项目相去甚远，改造设计“先发”9日内便提升5亿日元销售总额（约3200万元人民币），并且所属商业圈还汇聚了诸多“竞争对手”。
关于项目
ODAKYU玉潭GATE更新改造以前是坐落于藤泽站南边的小田急百货商店藤泽店，应对“危机”，从2018年6月逐渐，展开了10个月的大量工程改造，将原本百货商店升级成形态购物广场，并更名为ODAKYU 玉潭 GATE，累计8层，门店占地约1.26万平方，共包括65家经销店铺。
新项目明确提出本身“My Favorite & 3rd.Place”这个概念，期待大家将这儿看作一个“舒心的第三空间”，能够和家人、朋友一起轻轻松松用餐、短暂休息，并非常值得共享。这一观念和新引进的店也正在“投入所好”,ODAKYU 玉潭 GATE开张仅9天之后，销售总额就达到5.13亿日元（约3200万元人民币），深深吸引很多附近顾客慕名而来来访。
假如细心研究，不难发现，虽然场面小，但用心布局的楼房设计、得到显著的当地味儿、丰富多彩多样的餐馆挑选、细致的服务感受一个也比较多。
更大化地区优势
藤泽站，是当地最主要的交通节点之一，JR、江之岛电铁和小田急线在这里三线合一，ODAKYU 玉潭 GATE则恰好是基上工程建筑，通行能力十分便捷。
据调查，邻近ODAKYU 玉潭 GATE的JR南口站前广场有将近17万人可以转化成潜在性客户资源，北口站前广场潜在性客户资源总数大约为11数万人。为了把相对性丰厚的客户资源基本转化成真真正正入店消费者，新项目刻意搭建了过街天桥开展交通出行引流方法，更大化释放出来地区优势。
除此之外，电车站、公交站、的士站等紧绕附近，保证了客户群的往来账户顺通。
主题楼房，本地生活风情的感受场
离藤泽地铁站不远的江之岛，无疑是2020年东京奥运会的帆船赛主会场，加上全部地域靠海休闲气氛，“突显玉潭特点”变成本次ODAKYU 玉潭 GATE转型发展中极为重要的一环。
在整个空间中，消费者到处可体会到玉潭特有的“海的味道”——海面的淡蓝色、烂漫轻松愉快的淡粉色、船舶的木色，给人一种青春活力开朗、愉快放荡不羁的休闲感。
与原来相对性显老的百货商店印象形成差距，更加轻松贴近生活的魅力气氛、时尚潮流精美的内部结构装修，让ODAKYU 玉潭 GATE一经开张便遭受年轻人青睐。
紧紧围绕大家近年来分外重视的餐桌文化、餐馆情景、生活习惯、生活服务类等相关信息，项目以“逐层有主题”的形式，组成起不一样的主力军店面，突显每层不同类型的文化的概念，吸引住许多人在每层各个地方“享受生活”，显著增加消费者停留的时间的前提下，也完成了每层人流量和楼房意义的平衡。
公共性社交媒体空间：6楼
以“推动大家间的沟通与交流”为主题的6楼，要被打造出为藤泽市群众公共图书馆和画苑等公共空间，方案于2019年7月现身。地市级公用设施的诞生，加深了大型商场和城市的联系，将和大量居民日常日常生活关联在一起。
丰富多样的服务项目：7楼
7楼以“给予丰富多彩餐馆与服务”为主题，融合了大量餐饮连锁品牌，构成了玉潭GATE Dining餐馆空间，引进了烧烤店“牛兵衛草庵”等人气值店面。3楼和7楼两个主题餐馆空间，上班时间都比大型商场总体停业时长推迟2小时，为夜间交易消费者带来新的便捷。
7楼店面也包括小田急房产“排忧解难”店面、小田急藤泽口腔科诊断室、小田急百货商店年里年底礼品增设盛典空间等。
7楼一些空间还可以被作为“活动广场”，举行讨论会、社群活动、产品大集等。比如先前3月22-26日，这儿举办了“Beach Party 玉潭”活动，区域一些手工达人、设计师在这里展售原创设计设计、制作出来的饰品、日常生活用品等，并且可以具体指导消费者当场制做，受欢迎。
ODAKYU 玉潭 GATE屋顶还设置了一个中小型五人制足球场。
可以这么说，根据从宏观在各个楼层主题式打造出，富有地方特色的生活状态风韵，不但增强了大型商场与常住居民间的感染力，也使这儿变成向外地旅客展现当地韵味的场地，招引大家在这里滞留、感受，促使销售成交便也顺理成章。
认真细致，隐型服务项目创造出来的温馨感
相比处心积虑、让人眼花缭乱促销活动，一间大型商场真谛的“营销推广”方法，也许就是认真细致却难以忘怀服务。日式服务“一切以顾客为中心”的发展理念，一样表现在ODAKYU 玉潭 GATE对细节服务的塑造上，便捷、暖心、舒服，不得不让人想要在这儿多走一走、多坐一坐，进而造就更难忘的记忆。
完善的卫生间
洗手间的部位设置便于探寻，而且装有设备完善的母婴用品休息区。温柔地色调搭配、整洁宽阔的自然环境、方便快捷的设备，大大的便捷逛街购物年轻家中。
到处可停下歇息空间
大型商场里的歇息空间以形式多样设置在各个地方，从各层的电梯门口到积极线上公众场所，便捷消费者随时都可以落身。而且，例如布艺沙发、木椅子、配套设施桌椅板凳等多元化的方式，也使歇息方式更为多元化、有效化。
便捷的电源线插头
在许多餐馆及其外界歇息处，不但店里的WIFI设定健全，还能够看到许多含有电源接头的歇息桌椅板凳，便捷智能时代客户的应用。
辅助生活的地区性设备
前文讲过的7楼小田急房产“排忧解难”店面，有别于一般价值的房产中介公司，反而是紧紧围绕居所难题、遗书难题、家中疑惑等日常日常生活中常发生的常见问题，给予给客户资询与解决方法服务项目。
店面与地方公司、有关团队组织紧密结合，能够及时对于客户的问题和有关部门直接对话、咨询。针对私人信息等诸多问题，空间打造出上还专门设置权限消音室等基础设施。小田急的这一措施，也使购物广场成为了顾客日常生活中的“小伙伴”。
除此之外，“排忧解难”店面内还设置了简单分享办公区域，便捷工薪族、灵活就业人员随时兼具工作和生活。
加强交通优势推动总体进店转化率，重新调整楼房主题与业态组成提升体验感受，提升细致的服务项目提高客户粘度……一系列具备感染力的措施，变成ODAKYU 玉潭 GATE在商业圈内脱颖而出重要。
但是，开张实际效果可喜，并不意味着并没有困境。实际上，以藤泽地铁站为核心的商业圈内，OPA、玉潭辻堂Terrace Mall都都开始了翻新工程项目，与此同时，茑屋书店等一些新式专业商业设施也在逐渐“刮分”着顾客的时长。应对能够预想的更为激烈竞争，细致、灵便、持续不断的自主创新“战事”依然在路上。
消费理念升级增添了消费市场的多元化，顾客早已愈来愈无法讨好，除开关心个人需求和产品质量，我们更注重消费体验并非简单的买到一件商品集购物、餐饮、娱乐于一体的购物中心在体验性上的优势是电商无法模仿的，亲临现场体验到的感觉绝对会更令人印象深刻。
社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。因此，在引进新晋品牌时，必须注重其服务理念。以及在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在社区购物中心中起到举足轻重的作用。
社区型购物中心可进行多元化品牌组合，除了设置2-3家百货、超市作为主力店外，还要尽量争取50-100家个性化专门店、快餐店和服务性店铺。
最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体，为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园，充分展现社区购物中心所营造的"生活趣味"。
如今，社区购物中心在全国的购物中心总量中占比将近一半。社区型购物中心是未来发展的重点，也是未来成长潜力最好的，这也带来了同质化竞争严重的问题。
除了吸引消费者消费，运营策略也是一个社区型购物中心能够取胜的关键所在。因此要做到经营商家的品牌连锁化；合理的商业定位、业态规划和面积配比；零售商联合扩大经营的范围；社区型购物中心要更加注重"硬件"的提升和"软件"的深化；客源分析要精准，打造双向服务功能才能出奇制胜。
社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利模式，使各商户在经营中感受到全方位的服务和支持。
文章整合自：新商业SHOW、中国零售平台
