社区型商业及发展创新业态形式部分设计注意要点
2026年06月25日，我们受邀了原复星投资和万达广场商业设计核心高管洪斌老师给学加中拥有房产城心灵面包的其他同学授课内容《社区商业中心及突破创新业态模式部分设计步骤》。
学加中房产城募格丨魏强老师
01丨什么是「街区商业」？※大社区商业与outlets穿越红楼梦ll的业态形式有什么区别？
大而全→垂直细分
※社区购物中心有什么其优势？
1、解决最后一公里的的诱惑
2、能可以满足其他城市进程进一步加快的消费需求
3、社区商业中心各种操作相对简易
4、也可以能满足生活日常的基本需求
5、住宅类型相互融合商业，社区购物中心档次更高进一步提升
6、鲜明生活化、社交场景性、体验度，强化提升提供服务性基础功能
7、一般资源集中大布局，做所在西片区的生活，生活两个中心、亲子教育中心、运动中心和身体健康中心、社交场景三大中心
8、社区购物中心的具有便民性
※社区型商业成三江购物新战场
零售板块看上社区商业都会什么突出特点？
特别注意：其他社区已经成为无人零售兵家必争！
比如，这两天开业后的阿里和腾讯的「亲橙里」，平方公里约4万㎡，总体基本结构为3层，在地5层。就是典型的街区商业。
亲橙里集聚了阿里和腾讯旗下子公司几乎所有的新零售品牌产品，在内超级物种、网易考拉海购线下体验店、智能音箱生活体验馆、淘宝天猫心选、谜秀（fwma）、天猫淘宝acgn、阿里和腾讯小厨、次V殿。这是一家集天猫商城实体店、万达影院、食住行、吃吃喝喝为休闲于一体的综合性金街。从区位交通人流以及商业业态，这是一个典型的社区购物中心。
※社区型商业的重点难点和市场痛点
1、大体量小、自身定位难
（1）目标客户多定位比较难
（2）豪华度定位比较难
（3）业态模式定位于难
（4）系列主题定位难
2、招商落地难
综合商务圆半径有限，市场关注低、高端品牌各种资源有限、拓店意向有限
3、运营工作难
（1）预算低、服务提供有限
（2）高级人才有限
（3）建设社区沟通互动几种方法有限
4、中高频性消费，忠实顾客少
以固定稳定的客源为主、流动客流少；消费时段大部分（其它工作日1月5日+这个周末周六周日），高峰时刻人生低谷极不均衡。
5、区域辐射有限
社区商业有效可辐射一般是500-1000米最大半径内，直线距离不超过21.5公里，即10～20分钟乘坐地铁距离……内的大众人群。
6、利润收益有限
先导性日常消费对它的价格敏感且客单量和二级市场均不高。
7、“街区商业”的经营中痒点
「小而美」换言之社区型商业再进入规范化运作前期阶段。
满足最终客户三大类需求：便捷他们的生活、进一步发展成长——和比如社交体验到。
02丨社区商业中心的如何定位于？社区购物中心可以难题的以下几个解决。
难题：社区商业合理的售租配比是多少？
1、社区型商业定位及详细内容
2、社区商业中心的定量分析
3、社区商业中心的客群定位
4、产品定位（档次更高定位比较）
5、主题鲜明定位于和线下体验
6、街区商业的商业业态定位最大特点。
社区型商业绝对不是大型综合性商业中心的差距缩小版，要真正从定位比较、基础功能、业态模式、提供服务等方方面面与商业综合体逐步形成差别，并初步建立“社区商业”独特的商业模式。
※什么是定位于？
解决了哪些问题？定位比较之前怎么做前的准备？最核心其他问题是什么？自身定位具体核心问题？定位于的依照和步奏？
定位要解决的两大解决：什么性质不同的商业体系和做多大定的量。
※商业地产发展五个阶段
1、创意策划定格局
2、定位比较定荣辱
3、部分设计定品质
4、运营工作定付出之后
前策定位是任一个项目中的新龙头！前期策划是「因」，准确的产品定位「果」。
※定位比较的主要依据和步骤一？
1、房产商和其功能（提供商品）对即将建造完成的现代商业的目标和期望（自己坐拥的资源和一种期望）。
2、政府对该其他区域建造购物中心的提出的要求？（当地民众各类资源和一种期望）。
3、市场的调查后对该国满足消费者需求的更多了解后分析普通消费者期望建一个什么样的及商业？（目标消费群体要求）。
4、商住用地周边规划交通路况、地块区域内周边规划规划中情况多、繁华商圈内的现有以及商业现象、竞争激烈情况多。（其它区域情况）。
※溯责的方**
1、剥大蒜核心定位法：通过研究成果，一层解决问题
2、如何其他因素法核心定位？
3、三金石交自身定位法：从消费者、商住地、整个市场四个其他方面并严密论证
03丨社区购物中心的人群定位最大特点定位于的步奏：
目标客群：消费需要群、投资的项目群、小商户群。
※消费需要竞品分析
客群：家庭生活性消费，抓准「老和小」
※社区购物中心的产品定位（更高档定位比较）
市场定位需确定标准的部分内容：实际上就是「产品营销定位」主要和：
主体功能：按现代商业辐射线影响程度四种类型辐射性型社区商业、中间型社区商业中心、内部构造型街区商业。
业态形式两种类型：生活日常日常消费、其他社区其他配套、餐饮、休闲舒适、娱乐休闲、商贸市场等，但社区购物中心中自身定位为商贸市场的商业体系较少。
文化定位：低档、中档次、中档、中高档、中高档、高档。
名称不建议（通常是综合项目项目所处其他区域、项目中自身特点、房地产开发商名称等来确定标准）。经典案例：绿地缤纷城以“街坊邻里差别”为主题设定自身定位，宝鸡的星悦荟则定位于「潮流时尚家庭服务中心」。
产品定位：社区商业中心的自身定位不用太高、贴近百姓生活才是基本，整体核心定位落在以便民性为重要核心，以全面改善与提升幸福感为动机，就近完全满足部分居民日常基本市场消费的管辖权限型及商业项目一。
成熟商圈概念：及商业项目项目众多顾客消费的足够的空间范围。
※主题明确自身定位和线下体验
社区型商业五大生活场景：自己的生活其他场景、比如社交各种场景、亲子活动各种场景、运动不场景的、拥有健康生活场景。
04丨其规模定位于※难题什么特殊性质的街区商业？
更高档作出的决定从性质：主导型、中间部分型、内向型？市内交通、密集的人群、现代商业范围开展研究中，如外来日均客流量来得方便，也可以做外向型（幅射型），反之就完全依赖本及社区高峰客流。
特殊性质做出的决定体量：
体量反过来也最终决定性质：街坊邻里商业、住宅区域以及商业、社区大型购物中心。
市场规模作出的决定规模：b+级越高，人均总面积越大。
经验奖励——考虑到到社区商业基础功能、服务对象以及服务区域，街区商业的体量应更好的控制在人均1平方米左右或以内。
其它作出决定整体规模的因素：主力店的影响力提升，项目的竞争能力，规划配套的影响到，自身条件等。
跃迁到越高，总体规模越大。
05丨社区型商业的业态※市场布局一般规律
从买房需求首先、全面可以了解社区型商业业态新品类。哪些是刚需族？
1、生活品：问题解决买房需求，顾客购买最基本的购物消费更多需求，往往是顾客出门游玩购物时的动力之源。项目一事实上最容易众多顾客们。
2、食品（不含生活必须品）：项目中持续的集客的主体部分。连锁超市、儿童零售业态、品牌餐饮。
3、小百货（不含必需品）：包括服装、日化用品、个人其他装饰品。
4、家庭用品：软室内家具、沙发套、家用杂货、及家用电器。
5、o2o服务：水电燃气、刷公交、交话费、宽带费等充值的金额核心业务，洗衣物、以及美容、**、及医疗、养生保健。
6、旅游服务，娱乐休闲、休闲舒适、文化……、公益项目。（洗衣皮革制品日常护理、宠物生活、7-11便利店、快餐类咖啡甜点、蛋糕烘焙）
部分案例：金地-六大件。针对较偏远项目中，周边生活配套薄弱；均是业主装修这样生活刚需，在项目项目上方案落地性强。
业态发展分布于：不断发展成长中和比如社交体验感。
发展成长成熟的情感诉求：青少年成长、不断自我完善和强身健体，需求其自我提高的心理状态。儿童专业培训、幼儿早教、健身会所、综合诊所、口腔诊所、医学美容社区诊所、连锁书店、各类儿童和成人培训行业等。
※社交方面体验：建设社区客厅
1、知名的餐饮休闲高端品牌
2、多功能剧场、中厅、中央广场：活动中剧场演出，
3、餐酒吧亦也可以作为舞台演出、聚餐场馆。
4、剧场、小酒吧、可爱的宠物会馆
构筑五大场景的：生活场景、社交方面其他场景、亲子互动场景的、运动生活场景、拥有健康场景的
各类集市（传统节日类、文创旅游、各种美食、超级ip类）
※什么叫业态组合？先解决目前业态规划难题
所谓业态规划就是不同经营实力、经营种类、经营方式的商业业态在大型商场的兄弟组合其形态。各功能区划分和商场内部的业态形式远景规划：
※及商业业态规划应三个重点不考虑以下几个关键点
1、总体而言定位比较与使用的便利性核心原则
业态布局是现代商业核心定位的反映内容，在以及商业大布局中，应把握整体性三个原则，相应减少商业形态、其品牌之间的“并发执行性”。
2、租金收益（承租能力方面）总体原则
以及商业项目中的其本质最知名是兼具稳定的租金收入，但是以及商业一般随所有楼层减低状态呈现租金收益以此类推时间规律。每个业态形式、品牌产品对于楼层位置的可以选择、自身的承租人能力可能较大存在差异，在商业业态组合中也需情况综合以上因素。
3、人流量自行分配原则
一个好的商业体系新项目也能实现人流量在项目内的均衡集中分布，如何通过商业形态之间的巧妙投资布局，通过动机性强的业态规划避免风险现代商业远角，也是业态布局中应关键点考量的难题。
4、动线设计为先原则
依据“动线为先”的总体原则并对商业业态模式的排列，尤其应着重需要考虑主力店、知名品牌的大布局，并通过以及商业业态的合理具体布置来规避及商业动线流畅上的缺乏。
※业态布局须合理整体定位于
根据项目中辐射范围和提供服务不同，产业功能亦较为明显不同，业态组合上三种类型综合型、餐饮业态主导地位型、学龄前儿童业态主导者型、配套业态形式主导型。要深入地研究，把握好统一性两个原则相应减少商业业态、高端品牌之间的“并发执行性”
1、专主要属性业态模式
高端时尚品牌，同一个其他城市的品牌产品合理布点不具有独特连锁性，一般对繁华区域物业的提出要求较为苛刻，例如驴牌,prada等。
2、排它性商业业态
一般指一些主力店铺，例如大型百货、放映厅、大型超市等，各个这个城市在商业门店远景规划中为防止甚至恶心激烈竞争‘’都对这类业态形式的银行网点密度、总体数量、繁华商圈半径并对了统一标准基本设定，在项目中及商业业态定位中因认真详细分析竞争性项目中的商业业态和品牌男女组合，须特别注意这一点。
3、合作空间商业形态
在同一个繁华商圈中，也可以需要考虑与市场竞争项目项目形成差异化的业态，主要资源集中在餐饮类、资讯类业态形式。
4、大众化商业形态
定位于消费大众，连锁企业，可今夜哪里有鬼系列性，反复强调区域内内性消费，例如一些消费大众时尚、轻餐饮、服务类产品品牌。
※动线规划优先总体原则
1、按照使用频率归类
2、按照召示度分类
3、按照存留时间分类方式：动线的设计拉的越长越好
※主力店铺落位总体原则
主力店、次主力商家，业态组合首先要考虑的问题
1、根据社区对商业业态的满足需求强弱，快速布局。我们把商业体系业态形式分四3个层次，从强到弱，5:3:2的原则快速会选择防守球员。
2、社区购物中心五大业态形式的合理调配比例的任务奖励。
※业态布局具体规划是永远的视频动态量变到质变
不断培育期——减少人气高，力度餐饮
成长阶段——加大租金贡献巨大型业态形式
相对稳定期——稳定总人口，力度大力推广和服务运营
大的业态形式一定要共享资源人流
06丨社区商业中心业态发展及新业态发展大大家一起来※业态模式及品牌中创新力是社区商业新驱动
1、如何全面打造差异化优势经营和管理及核心竞争力？哪些发展创新业态形式合乎支援项目的定位？
2、体验型业态是业态发展的重要力量：加大力度体验互动商业业态，博得店员店内消费社区购物中心体验感业态形式的创新的能力
经典案例：最美图书馆，就是一种体验感受业态
体验型商业业态整体平均份额均高达86%，成为社区商业项目吸客的重要核心核心驱动力。
3、业态形式如何持续创新？
如何精心打造差异化的产品继续经营及核心竞争优势？哪些突破创新业态模式完全符合我方项目的定位？
体验式业态是大型商业综合体创新培育出的发动机性能。我们将商业体新项目中的体验感类业态并统计汇总、分类整理：
07丨新颖有趣的社区型商业※沉浸于，各种场景其他方面的体验
中国市场中基本认知率最高的三大完美体验三种类型：沉浸式体验影视ip（密室逃脱游戏、密室逃脱、推理游戏、大师兄rpg游戏、浸入现实休闲游戏……）、浸入式新媒展览、浸入式。三大要素会员组成的图谱分析所描绘出来的，就是中国中国消费者不可动摇中vr体验所代表中国的外貌。
※社区商业中心商业形态的发展的趋势案例说明
※场景制作有鲜明特色（有回忆起、有情调）
社区商业五大场景：生活，生活场景、比如社交场景、亲子活动生活场景、一种运动场景的、拥有健康场景。
历历在目：主题……化的其他场景打造不可缺。必须更注景观节点的具体布置、需精细到演小品人物雕塑的陈列。
格调：社区商业中心要有情调的社区购物中心购物小环境，特别需要逐步适应90后、00后等年轻人多的人均消费水平和性消费最简单的方式。
在这个六层的建筑中毒素，发起进攻20百余家餐饮、一家酒吧、特色小点心以及各种受中国的年轻人深受喜爱的专业美发、健身锻炼等生活理念店铺里，并定期如期举行各种文艺气质、以及环保等一系列活动。
※创造社交基本条件，提高顾客消费粘合度
社交方面化趋势，全面打造社会交往更多空间：
※产品线「预制件化」，快速市场布局
预设选址规划基础标准、预去沟通主力业态品牌产品（客户订单）、预建专业化社区购物中心经营团队。
※合适的运营方式进一步开发的短期策略
※优质所有资产包，合适的资本叫停具体策略
街区商业与金融业的相互结合可能实现较好的实现资源整合，既不利于其他资产构筑规模化进一步提升，又能推进其他社区商业化运营的快速改善。
