综合施策破解房屋“养老金”使用难

文/李朗 张倩

长期以来，由于程序复杂、申请困难、利益主体信任关系建立不足等原因，住宅专项维修资金使用困难或使用效能较低的情况普遍存在。
一方面，部分房屋公共设施无法及时得到修缮，另一方面，数十亿元甚至数百亿元闲置资金在账户上沉睡，违背了设置维修资金的初衷，也不利于人民群众居住条件改善。对于维修资金使用过程中经常出现的业主决策难、应急支取安全与效率平衡难以及使用效能不高等问题，笔者结合北京市住宅专项维修资金管理实践，从以下三个方面提出破解思路。
优化表决规则，创新使用机制

针对维修资金使用过程中的业主决策难问题，建议合理设计维修资金使用的表决规则，可根据小区实际情况灵活选择委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等方式。
例如，采用集合表决的方式，即“一次表决，多次使用”，对于特定范围内的维修资金使用事项，由业主大会进行一次性表决通过，授权业委会或者物业服务企业多次使用。
这种方式不同于传统的“一事一议”，跳过了组织召开业主大会共同决议的环节，大大简化了前置工作，节省了人力物力，提升了使用效能。“异议表决”作为一种逆向表决方式，也是解决部分业主参与表决积极性不高的途径之一，即在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过，这种“倒双三分之一”的表决方式比“正双三分之二”更容易实现，能有效弥补部分公共意识淡薄的业主表决“缺位”问题。
特别注意的是，不管使用何种表决规则，该规则一定是经过业主大会依法依规进行共同决定的，既能体现业主意愿，也能规避后续风险。
设置统筹账户，进行资金使用机制创新也是方便业主使用维修资金的一种思路。不管是划转之前由政府部门统一管理的维修资金还是划转之后由业主大会自行管理的维修资金，一般情况下，均按照某一基准利率向业主账户派发资金收益，该部分收益一旦进了业主个人账户，很容易和本金一起陷入“沉睡”状态。
本金作为从业主口袋里实打实掏出去的钱，动用起来需要经过一系列严格的共同决策程序，存在一定难度，基准利息作为维修资金的存储收益，动用起来也会让业主感到“心痛”，但是，对于超过基准利息的“增值收益”部分的使用则具有巨大的可探索的空间。“增值收益”不同于维修资金基准利息，而是管理部门通过规模储存、合理规划储存期限等方式获得的高于基准利息的那部分资金。
目前，对于该部分资金的使用尚未有明确的规定，各地可根据实际情况，以小区为单位或进一步精细化以楼栋、单元为单位进行统筹使用。
例如，湖南省株洲市就对“增值收益”的使用做出了一系列探索，在个人账户之外，创造性地设立了“统筹账户”，用来存入以幢为单位的维修资金增值收益，也就是说增值收益不再派发至个人账户，而是由整个楼栋统筹使用，用于应急维修或者购买电梯保险等，服务于整个楼栋，再加上合理设置表决规则，大幅提升了资金使用效率和业主认可度。


2023年8月，北京市发布通知，明确房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用流程。

注重日常维修，构建互信关系

物业服务企业在申请使用维修资金时，往往面临着业主质疑：“交了物业费，物业服务企业平时是怎么维护的，怎么就要动用维修资金了?”尤其是申请使用应急维修资金后，大量的投诉和业主负面情绪接踵而来，让许多物业服务企业根本“不敢用”。
物业服务企业收取了物业费，承担着小区的物业服务责任，应该在小区公共部位和共用设施设备维修养护上多下功夫，按照合同约定，提供质价相符的物业服务，并按照规定做好服务标准和内容、收费标准、公共收益、维修资金使用情况及其他重大事项等信息的公示公开，通过多种方式定期向业主通报小区公共部位和设施设备的维修养护情况，设置开放日邀请业主参观设施设备场所，便于业主及时了解设施设备运行情况，面对业主质询做好解释说明工作，充分保障好业主的知情权，争取业主支持和理解，构建和谐互信关系，为维修资金的申请使用奠定良好的群众基础。
部分物业服务企业在日常管理时存在“等靠”思想，即：等着设施设备坏，靠着维修资金修，面对日常养护中发现的问题，不及时通过维修将问题“扼杀在摇篮中”，而是存在懈怠情绪，攒到能使用维修资金时统一进行大修或者更换，如此一来，加速了设施设备的老化进程，同时也削弱了业主对物业服务企业的信任。对房屋及附属共用设施设备进行定期体检，建立起完善的维修机制，将有效避免上述情况，也将有效延缓房屋老龄化，延长房屋使用寿命。同时灵活设置维修资金使用节点，除用于严重故障后的大修外，也可用于预防性维修，或探索增值收益部分用于预防性维修的路径。
日本就建立了一套很好的房屋维修保养制度，主要以预防性修缮为主，在建筑物出现变形、龟裂、破损以及设备出现不畅或者预估将要不畅时就进行修缮，而不是等到出了大问题无法使用时才进行维修，例如，下水道不管有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次;屋顶防水一般是5年补修一次，10年大修一次;外墙一般是10年全部翻新一次;电梯是3个月检查一次，15年更换一次等。通过预防性修缮，避免了后期发生严重破损后的巨额维修支出，延长房屋使用寿命，同步实现房屋保值增值。上述经验也值得国内物业服务企业参考。
加强资金监管，保障使用效果

加强维修资金的使用监管是实现维修资金使用效果最大化的根本保障措施，维修资金的使用不能单纯地依靠政府监管，限于人力、成本和职能等因素，政府监管往往集中在出现纠纷后的协调解决和仲裁上，实现及时、有效、全面、系统的监督更多地需要依靠业主自身。
要引导业主充分发挥主观能动性，尤其是鼓励具备相关专业知识的业主，协同业委会一起参与到维修资金使用监管中来，或通过设置专门的监管工作小组，吸纳具备专业知识的业主，全程参与到鉴定机构选择、施工方案制定、预算编制、施工单位选择、设备选型、工程验收、后续维保方案确定等各个环节，充分发挥专业才能，优化资金使用方案，全面跟进施工进程，全程监督资金使用，确保资金花在最必要的地方，真正实现效益最大化。
同时，协助物业服务企业、业委会做好资金使用过程中的信息公开公示和进度通报，引导广大业主参与到监督工作中来。
此外，在住宅专项维修资金的管理框架中，全体业主是维修资金管理权责一致的主体，权责一致是所有组织机构正常运行、高效管理的基本原则，它要求主体享有的权利与其承担的责任相对等。维修资金本就属于全体业主共有，全体业主享有支配使用权，也同步承担着监管义务。
从这个逻辑上讲，维修资金虽然由政府代管，但业主大会绝对不可缺位，应在不违背法律法规的前提下，通过小区管理规约制定资金使用和管理规则，对于违反规约的业主，比如不按时续交维修资金的，业主大会可按照管理规约，以独立的民事主体身份，通过司法途径予以追偿，保障全体业主利益。
由此可见，只有明确业主大会的主体资格，落实业主大会的实体地位，住宅专项维修资金使用过程中的各种问题才有望真正得到解决。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第8期）
作者单位：北京市物业服务指导中心



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