2023中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

12月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会”成功召开。会上，中指研究院、中信证券研究部、北京秩鼎公司联合发布了《2023中国物业服务上市公司ESG测评研究报告》。

研究背景与目的

目前，针对物业管理行业的ESG研究相对较少，对于物业服务上市公司的ESG测评体系还没有系统地搭建起来，尚处于起步阶段。如何评价物业企业ESG的实践成果，树立以ESG为价值导向的理念，促进物业公司逐步重视ESG建设，提高其实践效果和ESG披露水平具有重要意义。

在此背景下，中指研究院、中信证券研究部、北京秩鼎公司联合对物业管理行业ESG体系开展研究与测评，旨在客观评价物业服务上市公司在环境、社会和公司治理方面的综合表现，为社会各方提供参考和决策依据，同时激励企业更加重视并积极履行ESG相关职责，推动中国物业管理行业的可持续发展，连续两年发布《物业服务上市公司ESG测评研究报告》。

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研究对象与方法

（一）测评对象

鉴于数据的可得性及可比性原则，我们的评测对象从港股和A股上市公司中选择。我们筛选出其中披露了2022年度ESG报告且会计年度从1月1日至12月31日的上市公司，共有59家（港股57家，A股2家），较去年增加7家，作为本次研究的测评对象。

（二）数据来源

本次测评的主要依据为各公司发布的环境、社会及管治（ESG）报告或社会责任报告（以下简称报告或ESG报告）。此外，上市公司年报及公告，公开信息渠道，调研等方式亦作为重要数据补充来源，对于解决数据的缺失问题提供了有效支持。

（三）指标体系及测评方式

本次测评在研究主流ESG指标体系的基础上，分析其科学性与适用性，在兼顾环境、社会责任和公司治理三个维度的同时，结合中国所处发展阶段和中国物业管理行业实践特点，综合重要性、相关性、数据一致性和可得性，筛选建立指标体系，并根据物业管理行业属性和发展特征赋予权重。

本次研究将ESG指标体系分为E（环境）、S（社会）、G（公司治理）3个一级指标。一级指标以下包含环境管理体系、气候变化管理、排放物管理、能源管理、员工发展与关怀、供应链管理、产品与服务、社会贡献、商业道德、内部管理合规、ESG治理、股权结构12个二级指标、50个基础指标。

资料来源：中指研究院，中信证券研究部，秩鼎技术

本次测评采用标杆分析、层次分析、专家打分等相结合的方法，通过量化计算，最终形成各级指标得分及综合ESG评价总分。

2023中国物业服务上市公司

ESG测评结果

（一）2023中国物业服务上市公司ESG实践优秀企业

根据2023中国物业服务上市公司ESG测评指标体系，对59家物业服务上市公司2022年度ESG报告表现进行了测评研究，依据ESG报告测评得分结果，选出ESG实践优秀企业。

资料来源：中指研究院

（二）2023中国物业服务上市公司环境责任（E）优秀企业

根据ESG测评指标体系中环境（E）一级指标中包含的15个基础指标的评价规则，对59家物业服务上市公司2022年度ESG报告表现进行了测评研究，依据环境（E）总评分，选出环境责任（E）优秀企业。

资料来源：中指研究院

（三）2023中国物业服务上市公司社会责任（S）优秀企业

根据ESG测评指标体系中社会（S）一级指标中包含的22个基础指标的评价规则，对59家物业服务上市公司2022年度ESG报告表现进行了测评研究，依据社会（S）总评分，选出社会责任（S）优秀企业。

资料来源：中指研究院

（四）2023中国物业服务上市公司公司治理（G）优秀企业

根据ESG测评指标体系中公司治理（G）一级指标中包含的13个基础指标的评价规则，对59家物业服务上市公司2022年度ESG报告表现进行了测评研究，依据公司治理（G）总评分，选出公司治理（G）优秀企业。

资料来源：中指研究院

2023中国物业服务上市公司

ESG报告总体评价

（一）整体披露率达到92.42%，港股物业企业显著高于A股企业

60家港股上市物业服务企业，除鑫苑服务外，其余59物业企业都有ESG相关信息披露，披露率达到98.33%，显著高于A股；A股6家企业中，共2家企业发布了《环境、社会及管治报告》，较去年增加1家，披露率为33.33%。

图：2021-2022年物业服务上市公司ESG报告披露情况

资料来源：中指研究院

与2021年相比，2022年样本企业披露的ESG报告越发详细，内容更加全面具体，企业能够按照相关指引规定，逐条披露，具体表现在ESG报告页数上，80页以上的报告数量明显增多，说明企业对于ESG重视程度在增加。

图：2021-2022年样本企业ESG报告页数分布

资料来源：中指研究院

大多数物业服务企业在港交所上市，虽然港交所没有强制规定ESG报告编写所采取的语言形式，但面对全球投资者，2022年有19家上市公司采用了中英文编写，较去年增加3家，采用单语种（中文）的上市公司为40家，占比为67.80%。

图：2021-2022年样本企业ESG报告语言形式

资料来源：中指研究院

（二）及格率较去年提升6.97%，央国企平均得分高出民企7.55分

整体来讲，2022年物业服务企业ESG表现优于2021年。59家样本企业ESG得分均值为66.29分，较去年提升1.69分，46家企业得分超过60分，及格率达到77.97%，较去年提升6.97%；样本企业ESG得分中位数为67，较去年提升1.5分，重心上移，整体表现越来越好；上四分位数为71.5，较去年下降2分，下四分位数为61，较去年上升2.25分，50%的企业ESG总得分介入61-71.5分之间。

图：2021-2022年样本企业ESG得分情况

资料来源：中指研究院

59家样本企业中，央国企共计13家，ESG平均得分72.42分，较全部样本高6.13分，较民营企业高7.55分。一级指标方面，环境（E）指标得分各类样本企业相差不大，社会（S）指标及公司治理（G）指标得分央国企明显优于民营企业及全样本企业。

图：央国企、民企及全部样本企业指标得分

资料来源：中指研究院

（三）公司治理（G）表现突出，“环境管理”整体分化大

1.“产品与服务”得分提升佐证企业回归服务本质，环境责任（E）表现差

2022年，从得分率看（得分率=均值/指标分，反映某指标上各公司平均得分情况），物业服务企业在“ESG治理”、“气候变化管理”、“内部管理合规”三个指标表现较优，得分分别为0.9378、0.8262、0.7938，其中，较去年，“内部管理合规”取代“商业道德”指标升至第三位。“产品与服务”指标得分率为0.6762，较去年提升0.1354，这是物业服务企业回归服务本质的有力证据。物业服务企业迎来发展关键时期，回归服务本质，以品质服务为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，延伸增值服务，才能实现可持续高质量发展。

图：2021-2022年样本企业二级指标得分率

资料来源：中指研究院

环境责任（E）表现较差，二级指标中排名末位的三个指标全部与环境相关。在疫情管控放开、恢复生产经营的情况下，包括我国在内的全球碳排放量出现了迅速的上涨，复工复产及经济刺激计划的实施，使得排放物及污染物快速反弹。

2.样本企业整体得分趋于集中且向好，环境相关指标离散度高

2022年，从变异系数（标准差/均值，反映指标得分的离散程度）看，二级指标整体变异系数均值为0.2936，较去年降低0.0391，说明物业服务企业二级指标得分离散程度在缩小。

图：2021-2022年样本企业二级指标变异系数

资料来源：中指研究院

3.从三级指标看，“制度建设类”指标得分普遍较高，“实质性投入类”指标得分较低

除“排放物管理”、“能源管理”两个指标外，同一个二级指标下三级指标得分率呈分化特征，如“员工发展与关怀”指标下，“员工培训”、“员工沟通机制”等三级指标得分率较高，而“股权激励”得分率却较低，“产品与服务”指标下，“客户投诉”与“品质认证”得分率较高，而“研发投入”得分率较低，“社会贡献”指标下“社会应急管理”、“慈善与公益”得分率较高，而“社会投入”得分率较低。总体来讲，物业服务企业在制度建设方面，已经形成了一套较为成熟的体系，但在实质性投入方面仍需要加强。

表：部分指标得分率情况

资料来源：中指研究院

（四）ESG得分与业绩增长正相关，公司治理（G）系数最高

我们选取营业收入、净利润、经营活动产生的现金流量净额作为衡量指标，并且用2023H1与2022H1样本企业数据变化情况来说明其可持续性。将样本企业ESG得分从高到低划分为高分档、中分档与低分档三组，高、中、低分档样本企业2023H1较2022H1营业收入保持增长的概率分别为70%、68%和55%，同样净利润及经营活动现金流量净额指标也呈现出明显的阶梯特征，保持增长的概率分别为55%、53%、45%和75%、63%、60%。此种结果也反应出样本企业ESG总得分与可持续发展能力呈正相关关系。

图：2022H1-2023H1样本企业可持续发展能力指标保持增长的概率

资料来源：中指研究院

若将样本企业一级指标得分分别与可持续发展能力指标作相关性分析，结果显示，除环境责任（E）与净利润变化指标呈负相关关系外，其余八对指标皆呈现正相关关系，其中公司治量（G）对于提高收入贡献度最高，而社会责任（S）对于提高净利润贡献度最高，同时也是改善现金流状况的有效工具。

表：一级指标与可持续发展能力指标相关关系

资料来源：中指研究院

（五）2023中国物业服务上市公司ESG表现第三方评价

1.第三方机构评价结果

我们统计了Sustainalytics、路孚特、标普、秩鼎、Wind共5家机构针对中国物业服务上市企业截至2023年9月30日的评价结果。总体而言，各机构评价结果仍保持较大差异，海外机构评价结果相关性较高。

从各机构对企业ESG评价的相关系数来看，统计结果呈现两个特征。1）5家机构评价结果的相关系数整体较低：10组相关系数中仅有4组为正，其中2组超过0.3，各机构的评价结果相关性普遍较弱，部分机构间评分结果反而呈现负相关；2）海外评级机构相关性相对高：Sustainalytics和路孚特的评价结果相关系数达到0.91，远高于其它机构之间的结果。

表：各机构评价结果相关系数