文 / 赵安然（住房城乡建设部政策研究中心助理研究员）随着城市步入存量发展的新时期，存量房屋规模大、老龄化凸显、安全隐患突出，传统的住宅专项维修资金难以满足日益增长的住房维修改造需求，其管理面临困境。鉴于此，各大城市纷纷开始完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，并建立房屋体检、养老、保险等制度，形成房屋安全长效机制。其中，杭州市结合资金市级统管模式试点改革工作，在促进专项维修资金高效管理、简化使用等方面开展了有益探索。本文通过对“杭州经验”的基本做法、存在问题进行分析，并提出对策建议，以期推动城镇住房可持续维修改造，加快形成制度化的资金投入机制。01杭州市专项维修资金管理的基本情况及经验做法杭州市自1997年12月启动、2002年2月起全面开展物业专项维修资金归集工作，根据《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》（杭房局〔2005〕号）显示，专项维修资金缴交以不带电梯物业35元/平方米、带电梯物业65元/平方米的标准执行，此后一直未做出调整。截至2023年8月底，全市物业专项维修资金累计归集301.5亿元。从主城三区来看，缴交覆盖率达到60%—70%，但维修资金使用率较低，全市仅为4.3%。为进一步加强维修资金统筹管理，提高资金使用率，杭州市采取四项举措。第一项，通过市级统管、区县经办的备用金管理模式强化管理规范性。在原属地管理模式下，审计署发现区县在维修资金管理上存在资金挪用、保值增值能力差等问题，增值利率仅为1%多，而市级管理的规范性则更强。于是，自2022年9月起，杭州市开展市级统管资金改革试点，明确由市级维修资金管理机构负责资金归集、存储、核算和信息系统建设维护，区级负责资金拨付和日常监管等工作。截至2023年8月底，区县新归集资金已统一交存至市级归集银行专户，原有资金已实现“应归尽归”。据相关负责人统计，改革后市级统管的资金规模将多出三分之二。在此基础上，由市级专户定期（一般为半年）拨付相应额度备用金至各区、县（市）专户，用于日常资金拨付。目前备用金规模大概3000万元，仅占区县专项维修资金归集量的0.5%，但该模式有利于实现资金安全和保值增值，提高管理的规范性。第二项，设立简易程序提高维修资金使用效率。根据《中华人民共和国民法典》和《住宅专项维修资金管理办法》，资金使用须遵循“双三分之二”表决原则。但实际中多为线下表决，组织业主参与表决难度大，维修资金申请使用难。针对此困境，杭州市设立资金使用简易程序，并在2021年修订的《杭州市物业管理条例》中进一步扩大简易程序适用范围，在电梯、消防设施等涉及公共安全的维修项目基础上，将“外立面脱落、围墙道路坍塌、屋面外墙渗漏、排水设施严重堵塞损坏”4种居民经常遇到的急需维修情形纳入。出现上述情况的，维修方案经业主委员会审核同意并经所在街道办事处、乡镇人民政府确认后，可直接申请使用维修资金，无须业主表决。据物管中心统计，近3年简易程序占使用量的40%-50%，2022年专项维修资金约24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修，破解了资金“动用少、使用难”的情况。第三项，针对消防项目提高维修资金使用强制性。保修期满后的消防设施设备作为共用设施设备，其维护、更新、改造根据《杭州市物业管理条例》规定，可通过一般程序（“双三分之二”同意）和简易程序（经业主委员会书面同意无需表决）两种方式申请使用物业专项维修资金。但用于消防项目的资金使用仍存在困难，一是业主消防安全意识不健全，表决较难通过；二是部分小区未成立业委会，不能采用简易程序；三是业委会认为消防设施改造不如电梯改造等重要，从而不愿意动用资金。针对消防设施维修困境，杭州市2017年出台《关于进一步明确消防设施设备维修申请使用物业专项维修资金相关程序的通知》，规定保修期满后的消防设施设备严重失修，存在重大火灾隐患，经公安消防部门责令改正通知后，业主不进行维修、更新、改造的，由属地区政府组织或者指定有关单位代为维修、更新、改造，所需费用可从已建有相应物业小区的物业专项维修资金中列支。该规定体现了效率和公平的权衡，当业主怠于行使自己的维修义务，政府应该强制执行。第四项，探索使用维修资金购买电梯保险实现长期管养。杭州市大力推进电梯安全治理的改革创新，于2019年在拱墅区率先开展投保电梯全生命周期综合保险申请使用物业专项维修资金试点工作。维修资金投保是对物业服务费的“补充”机制，当物业服务费中电梯日常检验维护费用和物业经营性收益不足以支付全部保费时才可申请使用维修资金。首次投保使用维修资金需满足“双三分之二”原则，再次申请可由业委会按简易程序操作。维修资金拨付限额根据电梯性质、使用年数，按照保费金额的相应比例确定（表1），以年为周期拨付。该机制有助于缓解电梯管养压力，试点期间，累计300台次电梯申请使用65.05万元专项维修资金投保，承保电梯故障率同比下降20%以上，大修速度提升90%以上，投诉率下降33%以上。
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