物业案例！入库人民法院案例库

    民事

    物业服务合同

    地下车位
    产权登记
    使用收益

某实业公司作为开发商，建立了小区楼盘和地下车库，并为地下车库向有关部门办理了停车许可证。某实业公司在房产销售初始阶段已将部分车位以长期租赁的方式租赁给部分小区业主，一次性收取租金，车位使用年限等同于房屋的产权年限。某物业管理公司作为该小区的物业服务公司，与某实业公司签订了物业委托管理合同，约定某实业公司委托某物业管理公司进行物业管理，其中包括剩余的地下车位，由某物业管理公司委托管理和收取停车费，并约定五年之后某物业管理公司要把所有的物业和地下车位予以返还。合同到期后双方未再续约和签订任何协议，但某物业管理公司仍继续提供物业服务。

之后，某物业管理公司与该小区业主委员会签订物业委托管理合同，某物业管理公司受小区业主委员会委托进行物业管理。在此期间，某实业公司与小区业主委员会签订协议书，约定某实业公司因资金困难无力支付小区房屋公用设施专用基金，将部分出售或长期出租地下车位，价格由某实业公司自行合理拟定并保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，小区业主委员会有权监督大修基金的支付情况。根据上述协议约定，某实业公司又与部分小区业主签订租赁合同，将部分车位长期出租给小区业主。地下车库分为地下一层和地下二层，其中地下二层属于人防工程，地下车库的车位均未办理产权登记手续。

某实业公司起诉到法院称，根据其与某物业管理公司签订的物业服务合同约定，合同到期后，某实业公司有权要求某物业管理公司返还剩余的115个车位和收取的停车费，双方争议主要是对地下车位的归属和收益权的问题。

广东省深圳市南山区人民法院于2012年9月20日作出（2012）深南法民三初字第201号民事判决：驳回某实业公司的全部诉讼请求。某实业公司不服一审判决，提出上诉，广东省深圳市中级人民法院于2013年5月20日作出（2012）深中法房终字第3158号民事判决：驳回上诉、维持原判。某实业公司不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院提审本案，并于2014年11月18日作出（2014）粤高法民一提字第30号民事判决：撤销原一审、二审判决，支持某实业公司的诉讼请求。

某物业管理公司不服再审判决，向检察机关申请监督。最高人民检察院于2018年3月26日作出（2018）最高法民抗4号民事裁定，认为再审判决适用法律错误，主要理由是：（1）案涉车位的所有权归全体业主所有，某实业公司无权要求某物业管理公司归还案涉车位。本案中，某实业公司在与涉诉小区业主签订房地产预售合同之时并未对地下停车库的权益进行特别约定。地下停车库的权益根据“房地一体”原则已随房地产同时转移，即案涉车位应属于全体业主共有。（2）某物业管理公司有权收取案涉车位的租金。根据《物权法》及有关法律规定，业主委员会系由业主选举产生，是代表业主利益的组织，其有权依据法定程序与物业服务企业签订物业管理合同。本案中，美某广场业主委员会先后于2008年4月和2011年3月与某物业管理公司签订了美某广场物业委托管理合同。因此，某物业管理公司收取案涉车位的租金，依据的是与美某广场业主委员会之间的委托管理合同，该合同合法有效。而某实业公司并非案涉车位的所有权人，无权要求某物业管理公司返还收取的案涉车位租金。

最高人民法院于2019年9月18日作出（2018）最高法民再263号民事判决：检察机关的抗诉理由，不予采纳，维持广东省高级人民法院的再审判决。

法院生效裁判认为：经查明，案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，各户房屋的分摊公用面积亦不包括地下一、二层的建筑面积。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现在也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中，即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此，不宜认定案涉车位已随美某广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层，其中100个停车位位于地下二层。地下二层属于民防工程，经查明该人防工程系某实业公司投资和建设，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，某实业公司作为该人防工程的投资者享有相关的收益即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利，故某物业管理公司关于其与业主委员会之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。因某物业管理公司与某实业公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，某物业管理公司不再是案涉停车位管理委托人，应当依照约定归还某实业公司委托其管理的地下车位和收取的停车费。综上所述，检察机关的抗诉理由，不予采纳。

开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

《中华人民共和国人民防空法》第5条第2款

一审：广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第201号民事判决（2012年9月20日）

二审：广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决（2013年5月20日）

再审：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决（2014年11月18日）

再审审查：最高人民法院（2018）最高法民抗4号民事裁定（2018年3月26日）

再审：最高人民法院（2018）最高法民再263号民事判决（2019年9月18日）

    民事
    物业服务合同
    业主委员会
    备案任期届满诉权

原告福建省某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)诉称：一、解除某物业公司与某业主委员会签订的《福州市物业服务合同》；二、判令返还保证金70万元及利息（利息以70万元为基数，从2018年1月15日起按人民银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）。诉讼中变更诉讼请求：一、确认《福州市物业服务合同》成立并生效；二、判令履行《福州市物业服务合同》，依法与某物业公司办理圣某沙花园物业移交手续。

福州市台江区某业主委员会(以下简称某业主委员会)辩称：一、某物业公司于2018年1月24日与某业主委员会签订的《福州市物业服务合同》成立并生效；二、某物业公司要继续履行合同应当通知某业主委员会，由某业主委员会按照约定向某物业公司提供物业服务用房，因某物业公司没有提出要求，所以某业主委员会尚未向某物业公司提供物业服务用房，故某物业公司的第二项诉请没有事实依据，请求法院予以驳回。

法院经审理查明：2018年1月24日，某业主委员会为甲方，某物业公司为乙方，双方签订《福州市物业服务合同》，由某物业公司提供物业服务，合同约定:2018年1月24日起至2018年4月23日为交接期，合同为期叁年，从2018年4月24日起至2021年4月23日止。合同签订当日，某业主委员会书面通知某物业公司于2018年4月23日前做好与福建海纳物业管理服务公司的物业有关交接工作。交接当天，因原物业服务企业不愿退出导致无法正常移交。诉讼中双方确认，导致合同无法正常履行的障碍是由于原物业服务企业不愿退出该物业管理区域。

2020年3月16日，福建省福州市台江区人民法院（以下简称台江法院）作出（2019）闽0103民初3774号民事判决：1、确认《福州市物业服务合同》成立并生效；2、驳回某物业公司的其他诉讼请求。双方均未提出上诉。

2020年6月2日，台江法院作出（2020）闽0103民监8号民事裁定，以（2019）闽0103民初3774号民事判决确有错误为由，再审本案。

2020年11月30日，台江区人民法院作出（2020）闽0103民再13号民事裁定，以福州市台江区住房保障和房产管理局出具的《业主委员会备案证明》载明的某业主委员会的任期于2018年1月25日已届满，被告主体不适格为由，裁定撤销（2019）闽0103民初3774号民事判决，并驳回某物业公司的起诉。某物业公司提起上诉。2021年4月22日，福建省福州市中级人民法院作出（2021）闽01民再39号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。某物业公司向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2022年8月4日作出（2021）闽民申3752号民事裁定，提审本案。福建省高级人民法院2022年9月26日作出（2022）闽民再304号再审裁定，撤销一二审裁定，指令审理。

法院生效裁判认为，本案的审理涉及对两个问题的判断，一是业主委员会的权源及性质，二是业主委员会备案的性质及对业主委员会诉讼主体资格的影响。

第一，从业主委员会的权源及性质看，首先，根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十八条的规定，业主委员会成员选任、更换、任期及选聘物业服务企业，均由业主以业主大会的形式共同决定。据此而言，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格，包括作为原告起诉及作为被告应诉。其次，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。

第二，关于备案的性质问题。《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，根据本案原二审查明的事实，某业主委员会任期至2018年1月25日届满。但是，从《物业管理条例》条文体系看，首先，该条例第六章“法律责任”部分并未对未备案的情形予以规制，按通常理解，应当将《物业管理条例》第十六条中的备案理解为程序性要求，是业主委员会成立后便于行政机关监督管理的一项措施，对业主委员会的合法性或成立不应直接产生法律后果；从另一个角度看，行政权通常具有主动性，而在《物业管理条例》未规定不备案不利法律后果的情形下，应当将行政主管部门单纯接受备案的行为，理解为是行政主管部门履行职责的行为，不是行使权力的行为。由上逻辑，可以得出即使《业主委员会备案证明》载明业主委员会任期已届满，并不能当然认为业主委员会不具有诉讼主体资格的结论。其次，从产权视角看，商品房销售、交付后，专属部分商品房及项下分割的土地使用权归建筑物区分所有权人所有，共用设施及设备部分分割的土地使用权归全体业主所有。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，从这个角度论，在现行法律、行政法规未就备案进行强制性规定的情形下，备案也不应对业主委员会的成立及合法性产生影响。

据此论述，一、二审法院裁定驳回某业主委员会的起诉，认定事实及适用法律均有误。需要指出的是，某物业公司一审诉讼请求是确认某物业公司与某业主委员会于2018年1月24日签订的《福州市物业服务合同》成立并生效，但从原一、二审查明的事实看，本案物业服务合同纠纷存在事实上不能履行的情形，且本案先后经历四次审理，从双方纠纷实质化解、集约使用司法资源角度看，单纯确认合同效力并不具有实质性意义，故福建省福州市台江区人民法院在审理本案时应进一步查明新的业委会成员是否已选出，合同能否履行，在具备履行条件的情况下应引导当事人进一步明确诉讼请求；在履行不能的情况下，因合同之存在对于双方并无实质意义，故应向当事人释明是否变更诉讼请求，如果当事人主张解除合同，则对于解除之后果应一并解决。

1.业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。

2.《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

《中华人民共和国民事诉讼法》第51条（本案适用的是2017年7月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第48条）

《中华人民共和国民法典》第278条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第76条）

《物业管理条例》第11条、第15条、第16条、第18条

一审：福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3774号民事判决（2020年3月16日）

申诉：福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民监8号民事裁定（2020年6月2日）

再一审：福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民再13号民事裁定（2020年11月30日）

再二审：福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民再39号民事裁定（2021年4月22日）

再审审查：福建省高级人民法院（2021）闽民申3752号民事裁定（2022年8月4日）

再审：福建省高级人民法院（2022）闽民再304号民事裁定（2022年9月26日）

    民事

    物业服务合同

    解聘物业服务企业

    法定程序

原告珲春市某业主委员会诉称：2019年2月1日，珲春市某业主委员会（以下简称某业主委员会）与珲春市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）签订《物业管理服务合同》。合同签订后，某物业公司开始为某小区提供物业服务。后某业主委员会三次向某物业公司提出书面整改意见。2020年11月10日，因某物业公司在接到整改意见后仍未能按合同约定履行相应义务，某业主委员会向某物业公司送达解除合同通知，通知解除《物业管理服务合同》。某业主委员会现请求确认《物业管理服务合同》于2020年11月10日解除。

某物业公司辩称：某物业公司与某业主委员会签订《物业管理服务合同》后，已按照约定全面履行了合同义务。对物业管理过程中存在的瑕疵，都以合同为依据按照某业主委员会的要求进行了合理改革和妥善处理。小区多数业主是在不知情或无奈的情况下签字同意解除合同，并非出于自愿。某物业公司在合同履行过程中不存在根本性违约情形，不同意解除合同。

法院经审理查明：2019年2月1日，某业主委员会与 某物业公司签订《物业管理服务合同》，选聘某物业公司为某住宅小区提供物业服务，并对双方权利义务、物业管理服务内容与服务质量、物业管理服务费及违约责任等内容进行了约定，合同期限自2019年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，某物业公司开始为某住宅小区提供物业服务。2019年4月1日，某物业公司与某业主委员会对某住宅共用部位、共用设施设备进行交接，并形成双方均表示认同的书面交接情况。2020年7月8日，某业主委员会第一次就物业服务问题向某物业公司提出书面整改意见。2020年9月16日，某业主委员会第二次就物业服务问题向某物业公司提出书面整改意见。2020年9月28日，某业主委员会第三次就物业服务问题向某物业公司提出书面整改意见。2020年11月10日，在经某住宅大部分业主签字同意后，某业主委员会以某物业公司在接到整改意见后仍未能按合同约定履行相应义务为由，向某物业公司送达解除合同通知，通知解除双方签订的《物业管理服务合同》，要求某物业公司在收到通知书之日起7日内搬离物业用房，并与某业主委员会办理交接手续。

因某物业公司未按照通知要求履行，某业主委员会遂向法院提起诉讼，请求确认某业主委员会与某物业公司签订的《物业管理服务合同》于2020年11月10日解除。

吉林省珲春市人民法院于2021年5月11日作出（2021）吉2404民初1036号民事判决：确认珲春市某业主委员会与珲春市某物业管理公司签订的《物业管理服务合同》于2020年11月10日解除。宣判后，当事人均未提起上诉，一审判决已发生效力。

法院生效裁判认为：某业主委员会与某物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”某业主委员会对于解聘某物业公司，采用书面征求意见的形式向全体业主征求意见，经符合法律规定条件的业主同意后，于2020年11月10日向某物业公司送达解除合同通知，故双方之间的《物业管理服务合同》依法自通知到达时解除。某物业公司虽抗辩部分业主的签字不具有真实性，但未能提交相关证据予以证明，对其抗辩意见依法不予支持。

业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民法典》第278条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第76条）

一审：吉林省珲春市人民法院（2021）吉2404民初1036号民事判决（2021年5月11日）

    民事

    物业服务合同

    地下停车库

    物业费标准认定

    约定不明

被告上海某置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.地下室物业费收费标准不明确，合同中所约定的每平方米20元物业费标准不适用于地下室。2.地下室物业服务设施配备标准与楼上商业办公场所有区别，地下室物业费理应低于每平方米20元。合同约定的价格背离商业惯例，有失公允。3.因原、被告对物业费收费标准存有争议，故被告未付物业费不存在过错，不应支付滞纳金。

法院经审理查明：某大厦权利人原登记为某房地产公司。2003年7月，某房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，其中约定：第一条，甲方将该商务大厦委托给乙方实施物业管理。物业类型为办公楼。第十三条，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月20元/平方米（建筑面积）（含保洁、保安、房屋设备运行维修、养护费用）等。第十七条，委托管理期限自2003年7月20日起至2006年7月19日止。第二十一条，管理费由乙方按建筑面积每平方米20元向业主收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。第二十三条，车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取：……车库车位：1800元/个（自由车位）；800元/个（机械车位）。此后，原告与某房地产公司多次续签《前期物业管理服务合同》，委托管理期限延长至2020年5月19日，合同第二十一条约定的管理费一直为每平方米20元标准。第二十三条约定的车位使用管理费标准于2016年5月20日至2020年5月19日期间变更为车库车位1200-1500元/个。其余有关委托管理事项、逾期付款滞纳金等条款未予以调整。

2010年12月30日，涉案地下室权利人登记为案外人陈某。2017年8月16日，广东省广州市从化区人民法院发布涉案地下室的《竞买公告》，其中载明了拍卖标的的地址、建筑面积、房屋结构、起拍价、竞买人条件、拍卖方式等。2017年9月6日，被告通过司法拍卖方式购得涉案地下室。2017年12月27日，涉案地下室权利人登记为被告，共有情况单独所有，建筑面积1806.94平方米，性质为民防工程。

关于涉案地下室的收费情况涉及三个阶段：第一阶段，某房地产公司同意地下车库的收入全归原告所有，用于补贴原告的成本，原告不再向其收取物业费。第二阶段，原告按每月2万元的标准向陈某支付地下车库的包干费，其余车位收入归原告所有，陈某不再向原告支付物业费。第三阶段，原、被告对物业费或地下车库的收入分配存在争议，被告未向其支付任何款项。

案件审理中，被告就涉案地下室物业费收费标准向法院申请司法评估。评估机构经评估后，得出的结论最终调整为每月11.75元/平方米。

上海市长宁区人民法院于2020年7月20日作出（2019）沪0105民初12737号民事判决：一、被告海某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海某物业管理有限公司支付案涉地下室2017年12月4日至2019年2月28日的物业管理费315,506.58元；二、驳回上海某物业管理有限公司的其余诉讼请求。一审判决后，原、被告均未提起上诉，本案现已生效。

法院生效裁判认为：本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第二十一条约定的每平方米20元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第二十一条的约定。

《前期物业服务合同》第二十三条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文义解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第二十一条不直接适用于地下室。关于地下车库管理费的金额，需结合第一、二阶段的实际收费情况加以判断。

由于上述两阶段的分配模式以及合同第二十三条均无法确定车位管理费的收费标准或比例，且前两手产权人与原告于合同外另行协商确定的不同收益结算模式对被告亦不当然具有约束力，故法院认定原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。

考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用20元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为11.75元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。

物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。

《物业管理条例》第21条、第40条、第41条

一审：上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初12737号民事判决（2020年7月20日）

    民事

    物业服务合同

    充电基础设施

    物业服务企业

    绿色原则

    业主专有权

法院生效裁判认为，陈某某通过《某小区地下停车位使用权买卖合同》获得涉案车位的合法使用权。陈某某与珠海某物业公司签订了《某小区地下停车位服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方就涉案车位成立物业服务关系，珠海某物业公司作为物业公司应依法为陈某某提供物业管理服务。

陈某某请求珠海某物业公司在涉案车位安装新能源汽车充电桩的证明文件（包括《关于陈某某安装充换电设施的同意书》和《关于陈某某安装充换电设施项目开工的许可意见》）上盖章并协助其办理新能源汽车充电桩安装手续，以便南方电网供电局在涉案车位为其安装新能源汽车充电桩安装。《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境”。大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义，亦正是践行该原则的重要举措。而陈某某请求珠海某物业公司在《关于陈某某安装充换电设施的同意书》和《关于陈某某安装充换电设施项目开工的许可意见》两份资料上盖章，并履行珠海某物业公司作为物业服务企业为陈某某提供办理地下车位新能源汽车充电桩安装手续的协助义务，判决予以支持。

至于是否符合用电安全，消防安全等安装条件，应由供电等相关部门现场勘查判定。珠海某物业公司作为物业公司不得以充电桩可能存在安全隐患为由，消极对待甚至阻挠充电桩的合法安装要求，而应依法依规积极作为。同时，珠海某物业公司同意业主安装充电桩，并不意味着物业服务企业可以放松、放弃管理，在发现充电设施存在安全隐患时，应及时采取措施予以排除安全隐患，此既是物业管理的权利，亦是物业公司的义务。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。本案中，陈某某为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，也未有证据证明影响到其他业主共同利益，应认定为对其车位的合理使用范围。对珠海某物业公司基于未征得其他业主同意安装充电桩而不协助陈某某办理充电桩安装手续的辩称，该院不予采信。

1.业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。

2.业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。

《中华人民共和国民法典》第6条、第9条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条

一审：珠海市香洲区人民法院（2022）粤0402民初1029号民事判决（2022年7月14日）

    民事

    物业服务合同

    事实物业服务关系

    物业费

    附属物业

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、涉案商业楼是否属于某物业公司的物业服务管理范围；二、《物业服务合同》对方某某是否具有法律约束力；三、方某某是否应当向某物业公司支付物业管理费及逾期缴费违约金。

第一，虽然《物业服务合同》中的物业名称及不动产登记资料显示，涉案商业楼不属于合同约定的物业服务管理范围，但综合原业主农业银行中山分行向某物业公司缴交物业管理费、某物业公司向方某某催缴及其后形成的会议纪要等事实，可以确认涉案商业楼处于某物业公司的实际物业管理区域范围内。

第二，《物业服务合同》的合同相对方虽为某物业公司与某小区业委会，仅对某物业公司及某小区业主具有法律约束力，但综合考虑：（一）农业银行中山分行作为涉案商业楼原权利人对某物业公司的服务管理无异议；（二）涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；（三）会议纪要中明确“某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理”等事实，可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。

第三，如上所述，在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后，方某某应参照《物业服务合同》约定每月向某物业公司缴纳物业管理费。

《中华人民共和国民法典》第944条

一审：广东省中山市第二人民法院（2021）粤2072民初9372号民事判决（2021年10月11日）

二审：广东省中山市中级人民法院（2022）粤20民终849号民事判决（2022年3月31日）

    民事

    物业服务合同

    继续性合同

    定期给付

    诉讼时效

法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个。包括：一是关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题；二是关于违约金的问题。

一、关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。案涉《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费用。案涉《商品房买卖合同》第五条约定，郭某自办理交房手续之日起，每月应按时缴交物业服务费。郭某自2015年5月起未交纳物业服务费。物业公司于2020年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭某交纳2015年5月1日至2020年5月31日的物业服务费。郭某称物业公司在2015年5月后从未向其催收过任何费用，物业公司关于物业服务费和违约金的请求已超过诉讼时效期间。一、二审判决未查明物业公司是否向郭某催缴物业服务费的事实，而是以郭某自2015年5月起一直未交纳物业服务费，其违约行为呈持续状态为由，认定物业公司的起诉未超过诉讼时效期间，认定基本事实不清，适用法律错误。本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费，故对物业公司主张的2017年8月前的物业服务费应已超过诉讼时效期间。对物业公司主张的2017年8月1日至2020年5月31日的物业服务费应认定未超过诉讼时效期间，故郭某应向物业公司支付该期间的物业服务费。关于物业服务费的标准问题，因郭某自2016年1月10日起仅享受物业公司提供的部分物业服务即对小区公共区域提供的物业服务，一审判决综合考虑本案实际情况，酌情确定物业服务费按每月258.63元的40%即103.45元计，并无不当，故予以维持。故郭某应向物业公司支付的物业服务费为：103.45元×34个月=3517.30元。

二、关于违约金的问题。物业公司于2016年1月4日向某小区×幢×梯所有业主发出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再对该梯进行物业服务。在物业公司明确表示不对该梯进行物业服务，且物业公司未提交证据证明郭某知悉其对小区公共区域提供的物业服务的收费标准的情况下，一、二审判决郭某向物业公司支付逾期交纳2016年1月至2020年5月物业服务费的违约金，缺乏事实和法律依据。此外，案涉《前期物业服务合同》第八条约定，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费。一、二审判决自每月1日起计逾期支付该月物业服务费的违约金，亦缺乏事实和法律依据。故物业公司主张郭某应支付逾期交纳物业服务费的违约金，缺乏依据，理由不成立，应不予支持。

1.关于定期给付的物业服务费诉讼时效起算点认定的问题。物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也可据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。

2.关于其他公共区域物业服务管理费用的分担。少数业主在与物业公司产生矛盾纠纷后，如何保障自身权益依然是当下司法实践中较为常见的问题。本案中，物业公司主动发出《告知函》不再对×幢×梯的所有业主提供相关物业服务，实际上给该梯业主的日常生活造成了较大的影响。根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业公司应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。该梯业主作为该小区的少数业主，明显无法自行解聘并重新选聘物业公司。该梯业主通过自筹资金、评选业主代表等进行日常自治管理，解决该梯公共区域共用设施设备维护、清洁等问题，但仍存在除了该梯以外其他公共区域服务管理的问题。少数业主在无法更换物业公司的情况下，确实处于较为弱势的地位，但也确实享受了该物业公司对于除该梯以外其他公共区域的服务，为兼顾公平，故按照物业公司与多数业主约定的收费标准酌情判决该梯业主支付一定比例的物业服务费。

少数业主在解除物业服务合同后，应以何种方式获得新的物业服务管理是司法实践所需考量的问题，如何平衡多数人与少数人的利益，在未有新的相关规定出台前，采取本案中×幢×梯业主的自治方式，并根据实际情况支付一定比例的物业服务费不失为一种折中的处理方式。

《中华人民共和国民法典》第188条（本案适用的是2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第188条）

一审：广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初1922号民事判决（2020年12月28日）

二审：广东省揭阳市中级人民法院（2021）粤52民终319号民事判决（2021年6月21日）

再审：广东省高级人民法院（2021）粤民申16387号民事裁定（2023年4月27日）

再审：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52民再3号民事判决（2023年7月31日）

    民事

    物业服务合同

    居民委员会

    代行职责

    业主

法院生效裁判认为，本案争议焦点为：一、案涉《物业管理服务合同》是否有效；二、陈某权应否向开平某物业分公司支付物业服务费和违约金。

关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责,并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。

关于争议焦点二。陈某权称开平某物业分公司提供物业管理期间存在管理服务不到位的问题，未履行涉案合同约定的义务，不应缴纳涉案物业服务费、违约金等。经审查，根据陈某权提交的证据不足以证明开平某物业分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，并实际影响到业主和物业使用人的居住、经营条件，故陈某权以服务质量为由拒交物业服务费和违约金，理据不足，本院不予支持。至于其主张开平某物业分公司未履行公示账目、管理档案义务的问题，其可另行主张权利。

    民事

    物业服务合同

    建筑物区分所有权

    专有部分专有权
    共有部分共有权
    合理限制
    业主成员权
    特定业主专有权

1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。

2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。

《中华人民共和国民法典》第285条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第82条）

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条

一审：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939号民事判决（2013年1月7日）

二审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号民事判决（2013年12月10日）

再审：上海市高级人民法院（2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判决（2015年4月30日）

    民事

    物业服务合同纠纷

    绿色原则

    合理使用

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为某服务公司、某服务公司东莞分公司是否有义务为聂某出具同意在其使用的车位上安装充电桩的证明。

首先，《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”。大力发展新能源汽车，对促进节能减排、防治大气污染具有积极意义。充电设施建设，是电动汽车应用推广的重要举措。国家部委、广东省、东莞市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用。某服务公司、某服务公司东莞分公司作为案涉小区的物业公司应当积极响应国家节能减排举措，在业主申请充电设施建设时予以配合、提供便利。聂某申请在其使用车位安装充电桩，按照供电公司的要求，需小区物业公司出具允许施工的相关证明。某服务公司、某服务公司东莞分公司主张出具同意在车位上安装充电桩的证明并非其法定或约定义务理据不足。

其次，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第四条的规定，业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。聂某为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，是为了更好地利用其车位，同时也符合绿色环保的理念。同时某服务公司、某服务公司东莞分公司出具同意安装的证明，仅是安装充电桩的一个环节。聂某使用的案涉车位是否具备安装充电桩的条件，是否会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，还有赖于供电公司等相关部门依据现场勘查情况进行后续判断。因此，某服务公司、某服务公司东莞分公司以出具安装证明涉及业主公共利益和公共安全，需要征得小区业主同意为由，不同意出具同意安装证明，理由不成立。

故，法院判决某服务公司、某服务公司东莞分公司应当为聂某出具同意在其使用的车位上安装充电桩的证明。

业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。

《中华人民共和国民法典》第9条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条

一审：广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初12114号民事判决（2021年8月23日）

二审：广东省东莞市中级人民法院（2021）粤19民终12866号民事判决（2021年12月28日）

    民事

    物业服务合同纠纷

    建筑物区分所有权人

    新能源汽车

    充电桩

    绿色原则

赖某标于2017年2月27日取得位于福建省三明市三元区某小区负一层1000号车位所有权。三明市三元区某小区业主委员会于2020年6月30日与厦门某物业管理有限公司三明某服务部签订了《物业服务合同》，合同约定坐落位置于三明市三元区某小区由其提供物业服务，物业服务期限为三年，自2020年7月1日起至2023年6月30日。合同约定了双方的权利和义务、物业服务内容等，并约定合同及其附件和补充协议中未规定事宜，均遵照国家和福建省有关法律、法规和规章执行。赖某标因订购了新能源车，想在案涉车位安装充电桩，需要厦门某物业管理有限公司三明某服务部出具同意安装充电桩的相关证明，厦门某物业管理有限公司三明某服务部拒绝出具该证明。因协商不成，赖某标起诉至法院。

福建省三明市三元区人民法院于2022年2月25日作出（2022）闽0403民初134号民事判决：判决厦门某物业管理有限公司三明某服务部应于本判决生效之日起五日内向赖某标出具同意其在三明市三元区某小区负一层1000号车位安装新能源汽车充电桩的证明。一审判决已发生法律效力。

同时，福建省三明市三元区人民法院根据案件审理情况，根据物业公司提出的合理抗辩意见，向供电企业发出司法建议，引导其规范出具相关意见征求函。

《中华人民共和国民法典》第7条、第9条、第272条、第509条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条

《中华人民共和国民事诉讼法》第67条

一审：福建省三明市三元区人民法院（2022）闽0403民初134号民事判决（2022年2月25日）