电梯管理的监督、接管与维护

电梯维修人员正在更换损坏的电梯曳引钢丝绳

文 / 李唯楚（长沙市长房物业管理有限公司高级工程师）

作为高层建筑中的重要交通工具，电梯运行的安全舒适、高效节能等，都对电梯本身维护保养提出了严格要求，进而成为检验物业服务企业服务水平的试金石之一。结合笔者多年工作经验，本文从物业管理前期的监督、进驻的接管，以及日常的维护三个阶段进行分析，帮助物业服务企业解决项目中电梯管理的一些常见问题。

进驻前的监督

在平时生活中，有时会出现电梯“从某楼掉到底层”的问题，大概率是因为电梯曳引能力不够。因此，不管是新项目，还是老旧小区加装电梯，物业服务企业在进驻或接管前，都要监督电梯生产、安装企业做好曳引试验。其原理为欧拉公式：(T1/T2)×C1×C2≤еfα，式中（T1/T2)为曳引轮两边钢丝绳较大张力与较小张力之比，f为当量摩擦系数，e为自然对数的底，α为钢丝绳在曳引轮上的夹角，C1为与加速度及电梯具体情况相关的系数，C2为与因磨损而发生的绳槽形状改变有关的参数。

试验时，曳引绳与轮之间保持静止状态，然后以125%的速度和满载制动，检验电梯的曳引能力是否满足要求。如果曳引系统不能满足欧拉公式，绳与轮之间存在摩擦，久而久之曳引绳内移，轿厢运行速度小于原来的速度，当电梯内部检测系统检测出实际脉冲数据与原设定数据误差超过规定值时，主控制系统调用校正运行程序，电梯就会从某层直接以检修速度下降到底层。

坚持做好曳引试验，能够及时发现和解决电梯设计、制造、安装出现的问题，不让电梯带病运行，很有必要。

除此之外，按照电梯规范要求，擅自增加轿厢自重，需要报当地电梯质量监管部门，这也是监督的重点。轿厢自重是电梯设计参数之一，事关曳引能力、平衡系数等运行参数的确定，在安装检查后这些参数就基本确定不变了。如果业主在电梯安装后增加固定的底板或者轿厢壁装潢，即改变了电梯原有参数，性能就会产生偏差，留下事故安全隐患。

因此，为保证电梯安全、正常运行，在电梯安装验收之前，轿厢内部装潢就应固定下来，以后无论什么原因都不应轻易改变。业主一定要变时，也要请当地质量监督部门监管，电梯厂家配合改变相应的运行参数。

另外，还有一个监督的重点是运行磨合。众所周知，设备在磨合期和老化期出现问题最多，磨合后曳引系统阻尼与开始时会发生变化，可以由厂家及时将电梯运行数据优化至最佳状态，保障电梯后续平稳、正常运行。

衡量电梯运行好坏有三个主要性能指标：噪声、平层精度、运行舒适感，每个性能指标规定了具体数据。电梯可靠性按每启动运行6万次故障不多于5次，且故障要求在1个小时内修复。在电梯运行磨合期间，作为物业管理人员可以结合上述具体技术参数，通过乘坐电梯感知或用仪器测量。对于争议较大的又没有专用仪器的运行振动，可以请当地质量监督部门把关。发现问题及时转告电梯维保单位，督促厂家及时解决问题，不要等到保修期过后再提出。

进驻期的接管

在进行电梯接管时，物业服务企业要格外注重三方面的检查检验。

其一，电梯管理基础条件。在电梯规范中要求，交接双方应完善相关资料的交接，并规定交接内容，如土建布置图、电气原理图、调试说明书、安装说明书、操作说明书、电梯零部件明细、维修用工具、安装验收资料和年检资料等。物业管理接管人员应熟悉交接规范要求，将所有档案资料收集齐全并妥善保管，以备后续电梯维修、整改时有原始数据，也便于物业管理人员熟悉电梯结构及工作原理，有助于后续电梯维修保养的监管。

电梯运行在一个符合其技术要求的环境中，能大大降低故障发生率。环境技术指标主要包括机房温度、湿度、通风、机房不易产生灰尘、底坑无渗水、井道没有潮湿气体等。其中，机房温度应保持在5-40℃，相对湿度保持在40%—85%，机房自然通风或机械通风应能及时排出机器产生的热量，窗户外部上方加装遮阳棚，机房地面与墙面须用不易产生灰尘的材料建造，底坑不能渗水且有排水设施设备，绝对禁止其他地方的气体排入井道与机房。

为了保证电梯运行和维修安全，机房需要加装防盗门窗并上锁，钥匙应由专人管理并做领取登记，杜绝没有资质的人员进行应急救援。紧急情况救援时最好由两名电梯维保人员配合进行操作，底坑底部若有人能达到的空间存在，应该封闭该空间。

其二，电梯运行性能及可靠性。在接管时，物业服务企业应对电梯进行试搭乘，并就运行性能指标做全面检查。包括感知其加减速过程是否有失重和超重感，发现有不舒适感觉应通知厂家调整速度；感知电梯运行时是否存在振动现象，发现运行有振动应通知厂家进行调试；检查轿厢到每层层门平层时的精度，检测轿厢门与层门上平面之间距离，根据该电梯技术资料提供的平层精度指标，核实是否符合要求，一般平层精度至少不能大于10mm，否则进出轿厢时平层误差容易导致乘客摔跤；搭乘期间用仪器检测轿厢内部和开关门所产生的噪声，运行时不应大于55dB，开关门不应大于65dB，电梯机房响声较大，但要求不大于80dB，超过时应检查原因并及时整改，有必要时在顶层用仪器测量噪声情况，保证其符合居住环境条件。

电梯可靠性指标的检查，可以参考电梯机房内所设置的计数器数据，如果没有安装计数器，则要求维保公司加装。每次检查计数器数据6万次，在这期间故障应不多于5次，且故障要求在1个小时内修复，如果可靠度不满足要求，应检查原因并要求厂家予以整改。

其三，电梯安装完整度及保养要点检查。对每台电梯重护栏、轿厢顶部护栏、层门护板、轿厢对重反绳轮护罩、限速器绳轮护罩、各个金属外壳安全接地、救援设备等设施都需要细致进行检查，看是否完整和有无安装隐患；检查制动器弹簧有无裂纹，制动器调整标识是否清晰，制动器运作时电流是否超过额定值；检查限速器和安全钳联动四杆机构运作是否顺畅，铰链部位是否缺润滑油；检查缓冲器是否运作可靠，液压油是否加足，安全电路和门电路是否有短接情况等。

同时，还需要检查电梯接地系统是否采用三相五线制，地线是否已单独敷设。电梯安装必须严格采用三相五线制，能有效解决供电系统对电梯电子控制单元的干扰，降低电梯故障发生率，没有采用的则要求开发商重新单独敷设地线。

另外，电梯变频器大型晶体管工作频次高，发热量大，故障率较高，对温度有严格要求，因此在控制柜内部专门配置了散热风扇。应仔细检查风扇是否工作，控制柜通风口是否有阻塞。检查电路所有接口标识是否完备和清晰，是否与原理图一致，以便于后续维修能及时解决故障。轿厢顶部或井道内电梯平层装置十分重要，如果平层时平层装置不动作，电梯就会出现所谓“掉层”现象，会在应停靠层以检修速度直接下降到最底层或最高层，应定期检查其可靠度。由于其为易损件，到了年限就必须予以更换。

进驻后的维护

电梯能正常运行的首要条件是创造一个满足电梯要求的环境，解决机房温度、湿度、通风、灰尘问题，解决井道积水问题，同时还要经常向业主宣传安全乘搭知识，解决不按规则使用电梯问题。

随着夏季温度升高，电气线路电阻变大，如果接头没有紧固，其供电线路或者信号线路就达不到电压或电平要求，这也是夏季很多电梯故障频发的原因之一。因此，物业服务企业每年一次对于电气接插头的检查、除锈和紧固，宜在夏季到来之前进行。并且，每季应至少一次对电梯轿厢门、每层层门、安全钳、限速器、制动器等部位四杆联动机构的铰链加润滑油。因为这些铰链全靠定期滴油进行润滑，用到一定时间油膜干枯，机构运行阻力加大，易产生电梯故障。

在导向轮、反绳轮、涨紧轮等设置了黄油注油口的轴承处，也需按时添加润滑油，使电梯始终处于良好的工作状态，减少故障率。这些部件更换工作量大，因此每年进行一次预防性保养很有必要。

对于维修人员而言，每天的巡视工作应重点关注机房及井道环境，感知电梯运行性能指标（噪声、平层、舒适感）是否有突变，变频器风扇是否工作，曳引机表面温度是否变高，及时发现并解决问题。

目前，国家鼓励电梯制造、安装、维保一条龙服务，并制定了维修保养规范，各地也制定了与之相应的政策、规范，是维保工作的指南。电梯维修保养工作单位和维修人员应具备相应资质，每月不少于2次按细则要求对每台电梯进行检查保养，每次保养应2人配合执行，遇到紧急情况，应在半小时内赶到现场。

总之，对于物业服务企业而言，对电梯前期的监督和接管时的检查，以及定期的日常保养和维护都是十分必要的。这样可以保障电梯的正常运转，提高用户满意度，减少电梯故障对于居民生活带来的影响，同时也能够从经济角度考虑，减少不必要的维修和更换费用，切实保障电梯的安全、可靠、舒适、经济、环保和文明。（原载于《中国物业管理》杂志2024年第3期）

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