物业管理不可或缺

文 / 宋安成

近些年，由于一些物业管理不规范事件被曝光，个别物业服务企业与业主、业委会之间矛盾日益加剧。各大网络平台上涌现出各种呼吁取消物业管理的言论。

取消物业管理是一个伪命题

我们认真分析有关取消物业管理的言论，可以发现它实际包含了两层意思：一方面是取消物业管理本身；一方面则是建议取消物业服务企业。取消物业管理的提法触及我们社区管理的整体框架，涉及整个物业管理制度的全面变革，因此更为复杂，所涉及的问题也更为广泛。而关于取消物业服务企业的讨论，则主要集中在物业管理形式的转变上，可能从现有的物业服务企业模式转变为其他更为合适的物业管理模式，相对而言，这一层面的讨论更为简单。

先来看关于取消物业管理的讨论。我们首先需要明确一点：取消物业管理是一个伪命题，因为只要有房屋的存在，物业管理就必然存在，只是管理主体和形式可能有所不同。

以上海为例，20世纪80年代的系统公房是由教育系统、文化系统等自行建造的房屋，这些房屋由单位分配给员工，后又出售给员工，房屋的物业管理工作均由这些单位的后勤部门来负责。后来，随着市场化进程的推进，这些房屋的管理逐渐转由物业管理公司负责，形成了我们现在所熟知的市场化物业管理模式。即便在一些规模较小、没有电梯的小区，业委会自行组织一两名保洁员、保安员和维修工来进行小区公共区域的服务，应对业主的报修，这同样是物业管理的一种形式。

从法律规定角度来看，根据国务院《物业管理条例》第2条之规定，物业管理是指：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生与秩序的活动。”这一规定实际上是明确了我国目前的物业管理基本模式，即由物业管理企业对小区的公共部位进行统一管理。然而，《中华人民共和国民法典》第284条规定则提供了更为灵活的选择。根据该条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这意味着，物业管理的主体和形式可以是多样化的，并不局限于《物业管理条例》所规定的狭义物业管理模式。

因此，物业管理是不可或缺的，它是现代居住业态和居民居住环境的公共区域和设备设施管理的重要组成部分，所谓取消物业管理都是一个不切实际的伪命题。我们应该更多地关注如何完善和改进物业管理，以适应不断变化的社会需求和发展趋势，而不是简单地呼吁取消物业管理。

取消物业服务企业不可行

既然物业管理必不可少，那么，关于现行物业管理模式的核心组成部分——物业服务企业是否会被取消，我们进一步展开讨论。

根据国务院《物业管理条例》第2条的规定，我国当前的物业管理模式以物业服务企业为主导，这种模式在数量上占据了绝对多数。相比之下，由业主自行管理或脱离物业管理公司管理的模式在数量上是极少的。这一现象背后的原因错综复杂，其中，制度因素起到了关键作用。在2015年以前，国家对物业管理实施资质管理的要求，即从事物业管理工作的企业要具备相应的资质，这在很大程度上限制了其他物业管理模式的发展空间。直到2007年生效的《物权法》中明确规定了三种物业管理模式，使得即使没有物业服务企业的参与，物业管理工作也在制度上有了合法依据。

除了制度因素外，由物业服务企业进行管理，更多的是现实需求所推动。1981年3月，内地诞生了真正的现代意义上的“商品房”——深圳东湖丽苑，这也标志着内地首个实行市场化物业管理的小区诞生。在此之前，深圳和其他城市一样，房屋管理主要依据房产归属，住宅区的环境卫生由环卫部门和居委会管理，绿化由园林处管理，而并未实行统一的商品化管理。“围墙内物管”模式源于我国住宅物业多为围合式小区这一独特布局。这种小区模式使得我国物业管理具有其特殊性，大大增加了物业管理的服务内容，法律关系也变得更为复杂。围墙将小区内外隔离开来，从此，小区安全、设备设施维护、业主矛盾调解以及公共区域的保洁、绿化与维修等工作均由物业服务企业来负责。理论上，小区业委会可以聘请专业公司来处理这些事务，但实际上，物业管理除了基础的保安、保洁工作外，其他各类工作和协调事务繁杂琐碎，大多数业委会根本无力处理，基本上只有选择物业管理公司来“代劳”。

基于此，我们有必要详细讨论一下由业委会来组织小区的物业管理所存在的局限性。

首先，中国社区规模庞大，使得自治管理的操作性面临较大挑战。与国外的公寓住宅相比，我国小区最为明显的一个特点就是规模较大，住户众多，因此业主大会的召开变得格外困难。一个小区拥有上千个业主已不罕见，而在大城市中，拥有数千个、上万个业主的小区也不在少数。组织这些数以千计、万计的自治意识不强的业主群体，让每个人都能充分表达意见，从一定意义上讲，没有可操作性。特别是在北京、上海等城市的某些楼盘中，业主流动性强，这使得作为小区意志机关的业主大会根本难以稳定和正常地运作。这些因素综合起来，导致业委会在组织小区物业管理方面的可行性受到较大限制。

其次，业主委员会作为推行业主自治管理的执行机关，在实际运作中却常常因自身问题成为自治管理的障碍。从现行制度规定来看，业委会应负责日常的自治管理工作，但我国目前的业委会制度本身又存在诸多不足，法律对其地位的界定并不明确，导致备案制下的业委会可能随时“罢工”，使得自治管理陷入困境。现实中，运作不正常的业委会占据相当大的比例，而那些所谓正常运作的业委会有相当一部分还面临着难以监管、权力无限扩张等问题。如果推行业主自治，可能会引发少数业主利用物业管理中出现的矛盾，操纵业委会、控制业主大会，以不正当的手段，借业主自治之名，谋求个人或特定群体的利益。

从当前物业管理的一些典型案例来看，业主委员会已经成为媒体和公众关注的焦点，有关业委会的负面报道也屡见不鲜。因此，在推行业主自治过程中，如何有效地规范和监督业委会行使业主赋予的执行机关权力，防止其被滥用或成为谋取私利的工具，是我们必须认真面对和深入思考的问题。

最后，目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也构成业主推行自治管理的障碍。在劳动用工制度方面，业主大会、业委会作为社会团体法人，其资格尚未得到明确，也没有组织机构代码证，从而无法直接以自己的名义聘用人员，也无法为员工缴纳社会保险。因此，为了实现有效的自治管理，必须明确业委会的法律地位。就税收制度角度来讲，目前物业管理公司收取的物业管理费，除了代收代付的公共事业收费外，通常需要缴纳营业税、所得税。然而，如果取消了物业管理公司这一环节，税务处理方式将如何调整？是否意味着不需要交税了？这些问题都需要得到妥善解决。此外，由于业委会并非企业法人，其在目前的国家财务制度下的财务处理也是一个待解决的问题。业委会应当适用哪些财务制度？如何管理和使用收取的物业管理费？这些都是推行业主自治管理所面临的实际问题。

综上所述，取消物业服务企业并实行业主自治管理，在当前阶段，对于绝大多数社区而言并不具备可行性。未来是否有更大的空间来推进业主自治的发展，取决于多方面因素，包括业委会制度的发展与健全、政府社区执法职责的落实、业主自治意识的提升与成熟等。

目前，取消物业管理的呼声之所以存在，直接的原因还是当前物业服务存在不足，引发业主不满。这一问题也得到了业内的广泛关注，许多行业领袖纷纷发声。其中，有的从物业管理公司角度出发，呼吁提升物业管理公司服务质量，加强品牌建设和维护；有的从业主角度出发，倡导业主自治自律，以减少“公地悲剧”现象；还有的从政府监管角度提出，政府应切实履行管理职责，如加强对违章、停车等方面的管理。由此可见，目前，物业服务让业主不满意是多方面的原因造成的，不能简单通过取消物业管理来解决问题。随着社会分工的细化和业主自治意识的增强，物业管理行业可能会不断经历变革。例如，由业委会主导，由专业公司提供专项服务的管理模式值得进一步探讨。然而，至少在相当长的一段时间内，无论是取消物业管理，还是取消物业服务企业，都不具备可行性。（原载于《中国物业管理》杂志2024年第3期）

作者系中国物业管理协会法律政策专业委员会副秘书长、上海锦天城律师事务所高级合伙人

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