年报解读 | 南都物业：新质引领 稳中求进

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2024年4月20日，南都物业服务集团股份有限公司（股票代码：603506.SH）（以下简称南都物业）经营向好、稳中有进，坚持全域布局、有质拓进，累计获得营业收入18.51亿元，实现归属于上市公司股东的净利润1.86亿元，同比增长27.69%，核心业绩亮眼。

经营状况向好，现金流量充沛

2023年，南都物业总收入达到了18.51亿元，归属于上市公司股东的净利润达到1.86亿元，较2022年大幅增长27.69%，经营状况持续向好。同时，南都物业2023年进一步加大回款力度，经营活动现金流净额为1.85亿元，同比增长18.75%，保持着较为充沛的现金流量。综合来看，南都物业的经营状况在2023年展现出了稳定性，财务指标表现优异。此外，南都物业以每股普通股0.3463元派发末期股息，同比增长11.82%；当年分红金额6502.74万元，上市至今累计分红金额3.19亿元，这都显示了企业在市场波动中的经营信心以及回馈股东的责任意识。


图：2022—2023南都物业营业收入、归母净利润及现金流情况
数据来源：企业年报，中指研究院整理
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物业基础服务稳步增长，增值服务盈利能力强劲

从营收结构来看，南都物业始终坚持“一体两翼”——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道融合发展。

物业基础服务仍是南都物业的核心主营业务，2023年，得益于物业服务项目规模增长，物业基础服务实现营收约人民币16.24亿元，营收占比达87.8%，仍然是南都物业的中流砥柱，和2022年相比同比增幅约2.2%。

物业增值服务和资产管理服务虽然营收规模略有下降，但物业增值服务毛利率仍维持在较高水平，毛利率达到49.44%，较2022年有所上升，非业主增值服务（包括案场服务及顾问咨询服务等）作为物业基础服务的延伸，也达到了25.17%这一较好的毛利率水平。

资产管理服务板块主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块，南都物业旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，亦实现了营收3280万的成绩。


图：2022-2023南都物业收入及毛利率按业务板块划分

数据来源：企业年报，中指研究院整理

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南都物业通过构建社区生活服务和企业增值服务两大主要业务线条，展现出了较为强劲的盈利能力。

社区增值服务方面，南都物业通过打造线下市集品牌“悦市集”，将“悦市集”与社区文化活动相结合，提升业主对物业服务的感知度，在提高营收同时增加业务满意度，年内落地大型市集一百余场，落地零星摆展三百余场，项目覆盖率同比增加200%；“乐勤到家”服务品牌入户服务六千余户业主，服务一万五千余次；应季在十五城开展“空调清洗季”活动，完成清洗台数同比去年增长超50%。


企业增值服务方面，南都物业重点推出“乐勤企服”服务品牌，针对B端及部分G端业主，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境，完成“一站式商务服务体系1.0”建设，年内铺排落地59个项目企业服务。


资产管理服务方面，主要分为住宿运营板块、产商运营板块，目前住宿运营业务合计管理 3 个长租公寓项目，管理公寓套数 598 套，出租率 90%；产商运营作为公司资产管理服务重点发力业务，以“产商运营+物业服务”一体化模式为重点，23 年度合计签约项目 3 个，包括海宁双漾里未来社区、浙江大学杭州国际科创中心、之江长久中心项目。同时，南都物业也在尝试探索商办园区的企业服务新业务，悦郡商管与杭州运酬科技签约达成合作伙伴关系，旨在加强商写领域的客户粘性，提供包括资质认证、项目申报、工商财税等多项服务，目前已在部分商写项目开展业务试点。

部分住宅运营板块案例（图源网络）

部分产商运营板块案例（图源网络）

立足长三角拓局全国，三大领域全业态布局

2023年，南都物业持续推进“1+N”区域布局，提升已进驻城市项目密度，在巩固长三角区域优势的基础上积极进行市场拓展，全年新签项目100个，新签约面积1022.39万平方米，新进福建泉州、广西南宁、云南曲靖三地。截至2023年底，南都物业总签约项目722个，总签约面积8868.54万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）面积占比高达88.38%，较2022年提升1.38个百分点，展现出了强大的市场拓展能力和持续深耕长三角区域的决心。

分业态看，南都物业不断丰富服务业态，深化非住业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态，并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力，夯实“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。以签约面积为统计口径，截至2023年底，南都物业总签约面积中，住宅项目占比63.6%，商写项目占比25.8%，城市服务项目占比10.6%，非住业态项目面积占比较2022年提升4.4个百分点；全年新增签约面积中，住宅项目占比46.4%，商写项目占比34.9%，城市服务项目占比18.7%，非住宅项目新拓面积占比过半。


各业态（部分）优秀项目展示（图源网络）


标准力、数字力、人才力三管齐下，推动服务力持续优化

发展策略方面，南都服务围绕标准力、数字力、人才力三个方向开展服务质量提升、智能化升级建设、人才力建设行动，持续优化企业服务力。

在服务质量方面，南都物业强化以“客户第一”为中心的核心价值观，持续完善各业态运营管理体系，打造星级服务品质，提升业主满意度，连续三年保持业主满意度提升。南都物业围绕住宅、商办、城市服务三大领域主要业态，编制标准化文件并进行可视化升级，形成了图文、视频结合的操作标准化体系。

在智能化升级方面，南都物业为提高公司整体数字化水平，促进数字化建设工作统一、高效、规范，成立了数字治理委员会，在项目管理中实现提效增质，在对客服务时使服务更专业、更便捷，更加贴合客户需求。

在人才力建设方面，南都物业通过开展人才盘点行动，进一步优化和完善了人才评估体系及人才评价标准，积极构建学习型组织，打造“有文化”的南都，同时进一步拓展院校合作渠道，加快年轻人才队伍建设。

总结展望

2023年，南都物业通过稳步增长的利润和现金流、基础服务与增值服务融合发展的业态结构、立足长三角布局全国的拓展模式，引领经营业绩持续向好。展望未来，南都物业将持续秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求战略升级，围绕“五有四力”，构建南都“HDCS新质服务力”模型，以“人才力、标准力、数字力、创造力”四力行动为主要支撑，深化“住宅、商写、城市服务”全业态布局，推进“一体两翼”——物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务三大赛道融合发展，成为“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都。




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