泓盈城市服务（2529.HK）敲钟上市 | 立足城市运营服务功能定位，管理+服务

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2024年5月17日，泓盈城市运营服务集团股份有限公司（以下简称：泓盈城市服务，股票代码：2529.HK）在香港联交所主板正式挂牌上市，成为2024年第一家成功登陆港股的物业服务企业。

图：泓盈城市服务上市敲钟仪式

本次泓盈城市服务全球发售共4000万股股份，其中香港公开发售部分占总发售量的30%，国际配售部分占70%，每股H股的发售价为3.2港元，每手股份为1000股H股。从用途来看，泓盈城市服务拟将所得款项净额约29.2%将用于收购；约21.0%将用于购买市政环卫服务及照明系统运营服务作业车辆及设备，以逐步提升公司的服务能力；约25.2%预计将于未来四年用于进一步技术发展；约15.3%预期将用于继续招聘人才以及改善员工培训，以支持业务的可持续发展；约9.3%预期将用作营运资金及其他一般公司用途。

泓盈城市服务成立于2015年，是一家国有城市服务及运营提供商，提供包括物业管理服务、城市服务及商业运营服务，实现了“管理+服务+运营”三位一体的联动，形成了一种具有凝聚力和创新型的商业模式。其中，物业管理服务是泓盈城市服务发展的基石，城市服务是泓盈城市服务的业务主题及核心，商业运营服务为泓盈城市服务整体业务提供重要支持。泓盈城市服务位列2024中国物业服务百强企业第47名，在总部位于湖南省的中国物业服务百强企业中位居首位。

积极布局湖南省会核心市场，服务规模及营业收入稳定增长

多年来，泓盈城市服务深耕湖南省长沙市，集团业务所覆盖的区域和地理分布包括湖南省长沙市、怀化市及江西省萍乡市等地。截至2023年12月31日止年度，泓盈城市服务在管项目合计360个，包括85个已竣工园林绿化和工程项目；物业管理服务与商业运营服务在管总建筑面积约为11.8百万平方米。泓盈城市服务在湖南省的长期精耕细作，使其在一定区域内形成了独特的区域服务网络，已经成为在长沙市场具有牢固根基的物业管理服务供应商之一。

2021年-2023年，泓盈城市服务凭借良好的管理能力和湖南省内独特的品牌优势，标准化专业化的运营能力，持续拓展服务项目，在2023年实现营业收入6.52亿元，2021年-2023年的营业收入年复合增速为22.9%。其中，城市服务业务2023年营收达到3.53亿元，占比达到54.2%，贡献了半数以上的收入。

图：2021-2023年泓盈城市服务各项业务收入情况

数据来源：中指数据CREIS物业版(点击查看)

市场地位不断提高，盈利能力强劲

泓盈城市服务是一家立足湖南长沙的综合性城市运营服务商，在行业耕耘中不断成长，建立了良好的服务口碑和领先的市场地位。

2023年，泓盈城市服务位列2024中国物业服务百强企业第47名，位居湖南省内百强企业首位。在盈利方面，公司2023年的毛利润达到1.52亿元，毛利率达到23.3%，净利率达到10.8%，毛利率和净利率均超过了百强企业的同期均值，展现出了强大的市场竞争力和优越的盈利能力。

图：2021-2023年泓盈城市服务营业收入、毛利润、毛利率、净利率

数据来源：中指数据CREIS物业版(点击查看)

依托城发集团的资源优势，为业务持续赋能

根据招股书披露，泓盈城市服务的控股股东长沙城市发展集团有限公司（简称“城发集团”），为城市开发商及运营商以及城市公共基础设施及物业投资者，于湖南省拥有大量市场份额，是长沙市及湖南省规模最大的城市投资及开发企业，资产总额、营业收入、净利润均位居湖南省城投公司首位。城发集团以城市开发、建设、运营、投资及物业开发投资为核心业务，已开发多元化的物业及基础设施组合，包括但不限于桥梁、道路和隧道、写字楼、文化公园、展览中心等公共基础设施。此外，城发集团是长沙市最大的城市开发商，其业务范围覆盖城市开发的整个生命周期，并将源源不断产生新项目。城发集团凭借其雄厚的资源实力、深厚的国资背景以及丰富的资源储备，为泓盈城市服务的业务拓展奠定了良好的发展基础。

多样化的业务体系，打造城市空间全场景服务能力

泓盈城市服务定位为城市运营服务商，以“让城市生活更美好”为使命，以城市运营服务为核心，突出城市资源运营和城市空间服务两大功能，积极布局物业管理、城市服务和商业运营三大板块，以长沙市为中心，服务范围逐渐向湖南省及华中地区覆盖，参与并承担各地城市的物业管理、产业规划与引入、商业资产运营、城市照明、环卫清扫、河道清理、园林维护、智慧停车等多项具体业务，逐步打造成特色产业发达、服务链条健全、运营能力突出、商业模式完善的城市综合运营服务商。近年来，泓盈城市服务积极把握城市治理体系和治理能力现代化宏观趋势，形成了以物业管理为发展基础、城市服务主题核心，商业运营为重要支撑“管理+服务+运营”三位一体、融合并进的业务结构。其中，城市服务业态是泓盈城市服务聚焦的核心业务，也是泓盈城市服务在湖南省物业市场中最强大的竞争优势之一。

图：泓盈城市服务“三位一体”业务体系

作为专业的城市服务提供商，泓盈城市服务已经打造了洋湖湿地公园、西湖文化园、湘江两岸城市景观照明亮化项目运维管理等一批标杆项目，在业务规模、资源归集和品牌影响等方面牢固树立了湖南物业城市服务领域龙头企业形象。

图：泓盈城市服务标杆项目——洋湖湿地公园园林绿化养护项目

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中介团队

中指研究院为泓盈城市服务IPO的行业顾问，另有中介团队：中金公司、毕马威、通商、天元(香港)；德恒、金杜(香港)。

中指研究院一直为物业服务企业赴港上市提供有效论证和支持。基于多年的专业深耕与深厚的数据积累，我们充分发掘了物业服务企业及生态链相关服务商的优势与核心竞争力，并从专业角度，结合数据分析，进行充分论证，彰显企业投资价值，为企业赴港上市提供了有力支撑。中指物业自2014年担任物业行业第一家上市企业“彩生活”行业顾问起，截至目前，港交所主板市场已有61家物业服务上市公司，其中41家是由中指研究院担任行业顾问并提供相关服务，占比近70%。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容不断努力。

图：中指研究院行业顾问项目案例