业主们自行物业管理，能不能继续物业服务不到位？

绯闻事件故事大纲

2012年6月，贝贝该公司与火火住宅小区业主大会重签了物业管理合同，欢欢公司本身选择接受授权委托后按约向物业公司、物业管理单位提供更多了相应的物业服务。同学乙是栋楼一至四层工业用房（如下英文简称“系争居住的房屋”）的业主们，并将该新建房屋长期可以出租给某其他银行不使用。根据物业管理合同的协议约定，同学a每月应向原告直接支付交物业费42，361.01元，但小明自2014年3月1日起就长期拖欠物业费。

小明认为，系争居住的房屋一直可以出租给某银行使用的方式，由于大银行是特殊行业，系争其他房屋的物业服务管理和小区保安、安全保卫、及消防、公园绿化、日常保洁等均由某银行自行负责组织，乐乐子公司从未向这位同学提供完整过物业管理服务专业服务，所以，不该缴纳物业费。

案件争议焦点

相关事件双方如前所述的是物业管理合同实际关系，争议性的最受关注是，业主们能否以自行开展物业管理服务便以，不接受物业费。

分析

同学a作为系争房屋的产权归属人，根据物权法的明确规定，当然是该居民住宅小区业主。

根据《物业条例》第十一条法律规定：物业服务区内内全体业主将组业主大会。

根据《合同法》第七十五条相关规定：业主大会或者召开业主大会的作出的决定，对业主具有制约力。召开业主大会或者业主大会作出解释的决定受到侵害广大业主合法相关权益的，受人身权益的物业公司也可以直接请求各族人民穿越红楼梦不予被撤销。

根据《山东省物业管理条例》第十五条明确规定：

下列其他事项由业主们共同最终决定：

........

（四）聘用和解聘物业服务企业；

........

一审法院中，火火火火火单元楼业委会选聘工作贝贝其它公司做为物业管理企业，系火啊小区内业委会的做出的决定，小明作为火火火火火物业公司，当然受该作出的决定遵守。

根据《物业服务合同》第四十三条规定：

业主们应当依法根据物业服务合同的约定预交物管服务费用。

根据《物业服务敷米浆民事诉讼法》第五条的明确规定：

........物业管理单位已经按照按合同约定以及相关规定提供服务，业主们仅以未充分享受或者无需接受相关物管服务为抗辩理由的，人民群众敷米浆不予采纳广泛支持。

根据《合同法》第七十二条的法律规定：

业主装修对其他建筑物独特的技术部分以外的共有部分，权利的主体，应该承担履行；不得以抛弃权利和自由不履行义务。

所以，即使小明或者其物业管理单位某银行自行进行物业管理服务，也权利不向物业管理公司交纳管理服务费。

或许你会问，某银行完全开展了物业自我管理能力，但让物管公司为此提供完整过任何服务提供，为什么还要让同学a缴纳业主费用呢，这样一审判决是否合同法？

根据乐乐其它公司与火火火火小区业主大会签订的《物业服务合同》双方约定，贝贝其它公司提供完整的物业管理企业提供服务和：1、房屋共用部位的主动维护；2、物管公司共用设施设备的维修的日常基本运行和维护好；3、公共绿化管护提供服务；4、物管公共区的清洁卫生提供服务；5、社会公共秩序的主动维护专业服务；6、物管使用行为的有效管理；7、物业公司其他社会公共事务的服务管理；8、业主们授权委托的其他物业管理办理事项。

也就是说，某大银行虽然对系争居住的房屋独立并了自行物业服务，但是，系争新建房屋同样花园小区的一部分，除系争居住的房屋以外的都属于小区内全体业主装修现共的公共两部分，小区物业公司为该主体部分约定支付提供完整了物业服务，不应当有权向全体广大业主收费物业管理费。系争房屋的位置于小区物业规划中范围内，本应分摊该主体部分物管费。

除此之外，如果小明认为楼下召开业主大会的最终决定人身权益了其合法权益，小明需要另行向穿越红楼梦提逆侠讼，请求撤销召开业主大会的作出决定。

另外，考虑到银行这一特殊行业发展的复杂多样性，其自行对物业对其管理方式的不道德行为亦在无可厚非，也具有可操作性可以，并且其行为的情况实际改善了小区物业的相关工作，对欢欢该公司提出全额支付欠工资的电梯费视情况也能减少。

故最终**最终判决，电梯费适当减少依法相应减少，上诉请求乐乐子公司其他驳回原告。

温智鑫一位律师

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