有商场，有住宅，可以是两个物业管理区域么？

前几天碰到一个案例。

两个地块中，一个地块是社区商业，一个地块是住宅。其中商业是开发商自持，住宅为出售。开发商为了节约开发成本，于是两个地块的很多设备及设施共用：比如建造了联通的地下停车场，共用一个消监控室、高配房等。

为了配合住宅出售，开发商将住宅部分打包为一个管理区域，拟通过招投标形式确定物业服务单位。那么问题来了：

• 住宅区域确定了物业服务单位，那社区商业的物业服务单位如何确定？是跟着住宅呢，还是可以另外选聘？

• 虽然住宅和商业分属于两个地块，但是共用很多设备设施的情况下，在物业管理方面是可以分开作为两个独立的管理区域的，还是必须作为一个管理区域的？

其实这个问题的关键点还是在于因为住宅部分为出售，形成了多业主的产权形式。如果产权为单一的，也就无所谓管理区域划分的问题了。

回归问题，虽然这个问题大家的关注程度不是很高，但是随着综合体及多业态物业的出现，这个问题也越来越普遍。我们先来看一会法律法规是如何规定的。

《物业管理条例》第九条 

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

从《物业管理条例》看，对管理区域划分的基本原则做了初步的定位，但是还是将细则制定的权利下放给了地方。

小匠在北大法宝通过单条关键搜索，发现对此条进行深化的地方文件并不多，而涉此条的案例纠纷却不少。这说明其实这条在实务当中已经具备深化的和明确的现实意义了。小匠也特意搜集了一份因此问题业主上诉地方主管部门胜诉的案例（《黄金成等25人诉成都市武侯区房产管理局物业管理行政决定案》），供大家参考。

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说到底，如果不同业态分属不同红线或能够进行较为清晰划分，且能独立切分配套设备设施的，一般可以划分为不同的管理区域；但是如果是共用配套设备设施，在实际操作中，主管部门还是倾向于作为一个管理区域进行管理。